Achat entre neuf et ancien

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

En cherchant un bien immobilier, vous tombez inévitablement sur des annonces pour l’achat d’un logement neuf, ancien et à rénover. Cette dernière appellation est un euphémisme : « à rénover » désigne, dans le jargon immobilier, un logement inhabitable en l’état. Il peut présenter cependant une belle opportunité, vu l’intérêt que lui portent les marchands de biens. Le point ici sur les avantages et inconvénients de cette alternative.

Achat entre neuf et ancien : les avantages

Un achat ancien

Divers avantages sont permis par un achat dans l'ancien.

  • Un logement à prix réduit :
    • Le prix est le premier avantage de ce type d’achat immobilier. Vous pouvez ainsi trouver un logement dans un quartier plaisant, bien situé, à un prix raisonnable ou du moins supportable.
    • L’achat d’une habitation à prix réduit permet d’être taxé à un prix proportionnel, donc plus bas que si vous investissez dans un logement neuf.
    • Les frais de notaire sont, eux aussi, indexés sur la valeur du bien.
  • Un logement qui vous ressemble :
    • Vous décidez vous-même de l’aménagement du bien puisque vous avez en charge l’organisation des travaux ; vous choisissez les matériaux, l’agencement, la décoration, les couleurs, en somme, vous vous faites un habitat « sur mesure ».
    • La maîtrise de l’organisation des travaux vous permet aussi d’en gérer l’évolution dans le temps ; si votre vie ou vos moyens financiers ne vous autorisent pas à réaliser tous les travaux d’un seul coup, rien ne vous empêche de les espacer.
    • Lorsque vous achetez une habitation « à rénover », vous bénéficiez de d'une TVA réduite à 5,5 % contre 20 % dans le neuf.
    • Enfin, si vous choisissez de procéder à des travaux d’optimisation énergétique pour rendre votre maison écologique, vous pouvez bénéficier de prêt à taux zéro ou de crédit d’impôt.
  • Un bien rapidement disponible et visitable avant achat :
    • Un délai de 3 à 4 mois est suffisant entre le moment où vous signez l'avant-contrat ou la promesse de vente et le moment où vous emménagez. C'est donc une excellente solution si vous êtes pressé d'emménager, votre bailleur vous ayant délivré un congé pour habiter ou si vous avez déjà vendu votre logement, par exemple.
    • Vous pouvez voir votre futur logement avant de l'acheter et ainsi vous projeter. Vous pouvez donc prendre des mesures et commencer à penser à l'agencement de vos meubles.
  • Un emplacement de qualité : Les logements anciens sont généralement situés en centre-ville. Ils sont donc proches des transports et des commodités. Vous connaissez avant d'emménager les attraits de la localisation et du quartier.
  • Le charme de l'ancien : Un bien ancien a le plus souvent du cachet (parquet, moulures, cheminées, poutres, belle hauteur du plafond, murs épais, façade en pierres…). Si vous êtes sensible à une architecture précise, vous avez des chances de trouver votre bonheur parmi les nombreux biens anciens existants (haussmannien, Art nouveau, Art déco…).

Un achat neuf

Le neuf présente aussi des avantages.

  • Une surface optimisée : Il n'y a pas de perte de place, la distribution des pièces est parfaitement étudiée, le moindre espace est utilisé. Le logement est fonctionnel et modulable selon vos désirs : création d'une cuisine américaine ou d'un bar, aménagement d'une suite parentale, d'un dressing sur mesure. Vous pouvez aménager votre appartement selon vos attentes et choisir les finitions que vous souhaitez. L'avantage est d'avoir un logement à votre goût tout en respectant votre budget.
  • Un logement aux normes les plus récentes :
    • Votre logement présente un confort plus important que dans un logement ancien.
    • Il respecte la réglementation thermique 2012. Il présente des performances thermiques et phoniques améliorées par rapport aux constructions plus anciennes. C'est l'occasion pour vous de réaliser de belles économies d'énergie.
    • Il est doté d'éléments des équipements les plus récents (ascenseur, parking), avec une architecture préservant la luminosité (baies vitrées) ainsi que des espaces extérieurs rares dans l'ancien (balcons, terrasses). L'avantage pour vous est de ne pas avoir de travaux à prévoir dans les années à venir. Vos charges sont donc maîtrisées.
  • Des avantages financiers :
    • Les frais de notaire sont réduits par rapport à ceux appliqués pour une acquisition dans l'ancien. Ils sont compris entre 3 % et 4 % contre 6 % à 8 % dans l'ancien. Cet avantage s'applique durant les 5 ans suivant l'achèvement de votre logement.
    • Vous bénéficiez d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 2 premières années suivant l'achèvement de votre logement.
    • Vous pouvez profiter d'un financement via un prêt à taux zéro (PTZ).
    • Vos charges ont de fortes chances d'être plus faibles que dans l'ancien : peu de travaux sont à prévoir dans l'immédiat et votre logement est énergétiquement économe.
  • Vous bénéficiez de différentes garanties :

Achat entre neuf et ancien : les inconvénients

Un achat ancien

Le principal inconvénient est de devoir attendre. Mais ce n'est pas le seul.

  • Acheter dans l'ancien nécessite d'être patient :
    • Après avoir longtemps cherché, vous aurez probablement envie de vous installer au plus vite. Dans le cas d’un logement « à rénover », il vous faudra attendre.
    • Il vous faudra aussi prendre du temps pour préparer les travaux, savoir ce que vous désirez, évaluer les coûts, anticiper les démarches et les problèmes possibles.
    • L'espace risque de ne pas être adapté aux modes de vie contemporains. Un réagencement risque donc d'être à prévoir.
  • La réalisation des travaux de rénovation est coûteuse, longue et éprouvante :
    • Elle dépend avant tout du fait de trouver une entreprise fiable et disponible, car les carnets de rendez-vous de ces sociétés sont presque toujours complets.
    • Afin de ne pas commettre d’impair dans la rénovation et l’aménagement de votre futur cocon, il est parfois bon de s’en remettre aux conseils d’un architecte par exemple. Cette expertise a un coût.
  • La copropriété implique des autorisations à obtenir et des charges élevées :
    • Les travaux privatifs que vous souhaitez faire peuvent nécessiter l'accord des autres copropriétaires et donc un vote en assemblée générale. Si la résolution n'est pas votée, vous risquez d'être bloqué dans la réalisation de vos travaux.
    • Des travaux dans les parties communes risquant d'être à réaliser, prévoyez une enveloppe suffisante pour régler ces frais à plus ou moins proche échéance.

Un achat neuf

Acheter dans le neuf n'est pas exempt d'inconvénients.

  • Un prix plus élevé que dans l'ancien : À surface égale, un appartement neuf coûte plus cher. Les programmes sont limités du fait de la rareté du foncier disponible. Cette situation a pour effet de faire monter les prix, qui sont généralement de 15 % à 25 % plus élevés dans le neuf que dans l'ancien.
  • Des délais d'attente : Il faut compter généralement de 18 mois à 2 ans entre le moment où vous signez l'avant-contrat de vente et celui où vous emménagez dans votre logement. La patience est donc de mise. Si vous avez vendu votre précédent logement, un crédit relais risque d'être nécessaire ainsi qu'une solution de logement transitoire.
  • Un choix restreint et des prestations standard :
    • Vous devez vous contenter des programmes actuellement en construction, aussi est-il peu probable que l'emplacement soit en centre-ville. La localisation risque donc d'être moins bien desservie que dans l'ancien.
    • Les immeubles neufs présentent plus ou moins le même standard (hauteur sous plafond plus basse que dans l'ancien, pièces avec des volumes plus réduits, matériaux basiques avec une durée de vie limitée, finitions ou personnalisation des prestations généralement à votre charge générant un supplément de facturation).

Ces pros peuvent vous aider