Vice caché immobilier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

Comme pour toute vente, l'acquéreur d'un bien immobilier est protégé par la loi s'il découvre, après son achat, un défaut qu'une inspection approfondie n'a pas permis de mettre en évidence.

Ainsi, l'article 1641 du Code civil permet à l'acquéreur immobilier d'agir contre son vendeur : c''est l'action en garantie des vices cachés.

Concrètement, comment l'acquéreur peut-il mettre en œuvre la garantie des vices cachés et quels sont ses recours ?

 

 

Définition du vice caché immobilier : 3 conditions

Dans un premier temps, le défaut du bien immobilier doit remplir 3 conditions rappelées à l'article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

  • Etre caché : cela veut dire qu'il ne doit pas être apparent ni évident au moment de l'achat. Il est indécelable visuellement et est donc invisible à première vue. Par exemple, des moisissures sur le mur sont apparentes donc exclues du champ d'application de la garantie des vices cachés.
  • Rendre le bien impropre à l'usage auquel l'acquéreur immobilier le destine, ou en diminuer beaucoup son utilisation. Sa provenance peut être interne ou externe à la chose vendue.
  • Exister au moment de l'achat. Le vice doit donc être antérieur à la vente et au transfert de propriété.

En fait, l'acquéreur doit être capable de se dire : « Si j'avais connu ce défaut, je n'aurais jamais acheté, ou alors j'aurais négocié le prix avec mon vendeur ». Et en droit, cela s'appelle un dol, et c'est un vice du consentement qui peut impliquer la nullité du contrat de vente.

Le vice caché se rencontre dans bon nombre de situations. Il peut concerner le sol, le sous-sol ou l'ouvrage. Il peut être lié à un mauvais fonctionnement, à un mauvais état, à un défaut d'entretien ou à une obsolescence. Voici un aperçu des situations les plus fréquentes :

  • le chauffage qui ne fonctionne pas ;
  • la mauvaise étanchéité d'un toit, d'une terrasse ;
  • des fondations défectueuses ;
  • une charpente endommagée ;
  • du bruit excessif dans le logement ;
  • un terrain pollué.

Conditions de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés immobiliers

Constater le défaut ne suffit pas ! Il faut encore que l'acquéreur apporte la preuve que le vice caché existait bien avant son acquisition, et qu'il fasse valoir ses droits. La charge de la preuve incombe donc à l'acquéreur. 

Toutes les preuves sont acceptées (attestations, devis de réparation...), mais le mieux est de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche du domicile de l'acquéreur. Néanmoins, des limites à ces preuves existent si l'attestation émane d'un professionnel issu de la même famille que l'acheteur et que les photos ont été prises par l'acquéreur et non pas par un huissier de justice. Le mieux est donc d'agir de façon contradictoire en recourant aux services d'un huissier et de détenir une attestation établie par un expert indépendant. La garantie d'indépendance de ce dernier doit être suffisante pour que l'expertise soit valable.

Le vice doit être suffisamment grave et l'acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

Enfin, il ne faut pas tarder pour agir. L'acquéreur immobilier a deux ans à partir du moment où il a connaissance du vice caché pour mettre en œuvre la garantie des articles 1641 et suivants du Code civil.

Il faut savoir que le vendeur professionnel est toujours considéré de mauvaise foi : en présence d'un vice caché, il doit automatiquement verser à l'acquéreur des dommages et intérêts, et ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. 

La garantie des vices cachés concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.

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Vice caché immobilier : limites de garantie

Il existe certains cas où l'acquéreur ne peut se prévaloir de la garantie contre les vices cachés.

Clause de non-garantie

Les compromis et les actes de vente notariés comprennent souvent une clause de non-garantie des vices cachés. Cela veut dire que l'acquéreur immobilier accepte alors d'acheter le bien « dans son état », et renonce alors à exercer un recours ultérieur contre son vendeur.

La jurisprudence pondère l'effet de telles clauses en écartant leur validité.

Achat auprès d'un agent immobilier

Le saviez-vous ? Un agent immobilier, comme il est seulement un intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur, n'est pas considéré comme un professionnel ! Cela veut dire qu'il n'est pas présumé connaître le vice caché du bien immobilier. Donc, l'acquéreur doit le considérer comme étant de bonne foi.

Solutions offertes à l'acheteur contre les vices cachés immobilier

Une fois qu'il a mis en œuvre la garantie des vices cachés, et selon l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur immobilier peut obtenir l'annulation de son contrat de vente, ou bien la diminution du prix de son acquisition.

Les droits de l'acquéreur et ce qu'il peut obtenir

La vente est annulée

L'acquéreur doit rendre le bien dans l'état dans lequel il l'a acheté.

Dans ce cas, le prix de vente, ainsi que tous les frais que l'on dit « accessoires » (frais d'expertise, frais de mutation ou de notaire, frais de procès...) lui sont remboursés. C'est une action rédhibitoire.

Le prix est revu à la baisse

L'acquéreur peut choisir de conserver le bien immobilier, mais réclamer la baisse de son prix. C'est notamment le cas si le vice est d'une faible gravité. C'est une action estimatoire.

Dans ce cas, des experts doivent évaluer la moins-value engendrée par le vice caché, et le juge rend un jugement. Souvent, la baisse de prix accordée correspond au coût de la remise en état du bien immobilier.

La mauvaise foi du vendeur

Dans ce cas, l'acquéreur immobilier a le droit de recevoir des dommages et intérêts, pour réparer le préjudice qu'il a subi. C'est ce que dit l'article 1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Par contre, s’il a omis certains vices apparents dont il avait connaissance, alors il est redevable du prix qu’il a reçu et de tous les dommages et intérêts envers vous. Autrement donc, il ne remboursera que le prix et les frais occasionnés par la vente. C'est ce que précise l'article 1646 du Code civil : « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

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Sachez prévenir les vices cachés immobiliers

En effet, il n’est en aucun cas obligatoire de visiter avec soin le bien immobilier à acheter. Toutefois, si le vendeur estime que vous avez mal ou négligemment visité le logement — expliquant pourquoi vous n’avez pas eu connaissance de certains vices apparents — il peut vous tenir pour responsable.

L'article 1642 du Code civil précise : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.»

En conséquence, quand vous visitez un bien en vue de l’acheter, il peut être utile de faire appel à un expert afin de disposer de l’avis et l’œil d’un professionnel. N'hésitez pas à lui poser toutes les questions que vous vous posez vous-même. Les réponses d'un homme de l'art constituent la meilleure façon de vous rassurer et de limiter les risques liés à l'acquisition de votre bien immobilier.

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