PACS : acheter un logement à deux

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

La règle des droits et responsabilités de chaque partenaire pacsé sur un logement acquis lors de l’union civile dépend de 2 facteurs :

  • le fait que l’habitation constitue la résidence principale des deux ou non ;
  • le fait qu’ils soient unis par un PACS en indivision ou en séparation de patrimoines.

Différence entre PACS en indivision et en séparation de biens

Selon le type de régime choisi, les conséquences ne sont pas les mêmes en ce qui concerne les acquisitions :

  • Pour un PACS en indivision, tout ce qui est acheté durant l’union officielle appartient à parts égales aux 2 conjoints, qui en sont également responsables à parts égales.
  • Pour un PACS en séparation de biens, seuls les achats effectués dans le cadre de la communauté sont partagés, en fonction de l’effort financier de chacun.

Achat immobilier en étant pacsé : conséquences sur les logements acquis

Résidence principale ou secondaire

Que le PACS soit en indivision ou en séparation de patrimoines, la résidence principale ou secondaire doit être achetée en commun, avec cette différence :

  • en indivision, le bien immobilier appartient à parts égales aux 2 partenaires, indifféremment de l’effort financier ;
  • en séparation de patrimoines, chacun détient une quote-part en fonction de sa participation au paiement des crédits et de son apport.

Achat fait par un seul partenaire

Quand un seul des partenaires de PACS signe l'acte d'acquisition, l'autre n'a aucun droit de propriété sur le logement. Il reste néanmoins solidaire du paiement des dépenses courantes et d'entretien du ménage, et bénéficie malgré tout du droit au maintien dans les lieux pendant 12 mois en cas de décès de son conjoint.

Paiement des charges de copropriété

Lorsque le lot n’est pas le logement des partenaires de PACS, ou si l'un des 2 partenaires de PACS en est propriétaire, seul ce dernier est tenu du paiement des charges de copropriété.

A contrario, si les 2 partenaires de PACS sont propriétaires, le régime de l’indivision s’applique.

Dès que le bien sert au logement officiel des partenaires de PACS, les 2 conjoints sont tenus au paiement des charges de copropriété. En effet, larticle 515-4 du Code civil dispose que « les partenaires [du PACS] sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante, à l’exception des dépenses manifestement excessives ». Cela signifie que les partenaires pacsés sont tenus in solidum des dettes des charges de copropriété, peu important que l’un d’eux n’ait aucun droit de propriété sur le bien. La seule limite réside dans le rappel de la jurisprudence : la dépense ne doit pas être « manifestement excessive ».

Aspects fiscaux pour un achat immobilier en étant pacsé

Fiscalement, le régime choisi du PACS a également des conséquences :

  • Lorsque le PACS est en indivision, les 2 partenaires sont imposés comme un seul foyer sur le patrimoine immobilier acquis au cours de leur union et doivent s’acquitter ensemble des impôts.
  • Lorsque le PACS est en séparation de patrimoines :
    • sur la résidence principale, les 2 partenaires sont imposés comme un seul foyer ;
    • sur les autres immeubles, chacun est imposé de son côté par rapport à la quote-part ou la pleine propriété qu’il détient.

Chaque partenaire de PACS est tenu individuellement de la taxe foncière pour les biens dont il est le seul propriétaire. La conclusion du PACS n’a pas d’impact sur la taxe foncière : c’est en effet le propriétaire du bien immobilier qui doit payer la taxe foncière. Cet impôt n'est du que si les partenaires sont propriétaires d’un bien immobilier en commun.

PACS et achat immobilier à deux : la séparation

Lorsque les partenaires de PACS se séparent, le logement acheté avec un emprunt est en général vendu, ou l’un a la possibilité de racheter la part de l’autre. En cas de difficultés lors du partage, ce sont les règles de l’indivision qui s'appliquent (article 815-13 du Code civil).

En pratique, les litiges surviennent souvent lorsque l’un des 2 partenaires a davantage contribué au remboursement du prêt que l’autre. C’est alors au juge que revient la tâche de décider si cela doit donner lieu à une indemnité ou être considéré comme une participation normale aux charges du ménage.

Principe : l'engagement demeure

Lorsque les partenaires pacsés empruntent pour acheter ensemble un bien immobilier, les banques exigent généralement qu'ils soient co-emprunteurs solidaires. Cela signifie qu'en cas de défaut de paiement, la banque peut poursuivre en justice les 2 signataires, lesquels sont tenus de rembourser la totalité du solde de l’emprunt, de façon solidaire.

Si après la séparation des partenaires de PACS le logement n’est pas vendu, et si l’un d'eux l'occupe tout en assumant les échéances du prêt immobilier, la banque peut poursuivre l’autre conjoint en cas d’impayés.

Solidarité : à inscrire expressément dans le contrat de prêt

Pour qu’il y ait solidarité à l’égard de la banque, il faut que les 2 emprunteurs, partenaires de PACS, aient signé le contrat de prêt.

Selon les dispositions légales, il convient également que la solidarité soit explicite et clairement indiquée dans l’acte de prêt, sinon la banque ne pourra poursuivre chaque emprunteur qu'à hauteur de sa part (pour exemple, Cour de cassation, 15 janvier 2015, pourvoi 13-27369).

Achat immobilier : attention aux dispositions de l'acte d'acquisition

L’acte notarié authentifiant l'achat immobilier à deux indique généralement la part de chacun des partenaires de PACS. Si ce n’est pas le cas, le bien est censé leur appartenir à chacun pour moitié.

En cas de séparation, le logement est vendu et chaque partenaire récupère sa part.

Au cas où l'un des partenaires de PACS a payé plus que l'autre :

  • La Cour de cassation rappelle régulièrement que la part du bien récupérée par chaque partenaire de PACS après la séparation est définie par l’acte d’achat, même si le financement n’a pas eu lieu dans les mêmes proportions (pour exemple, Cour de cassation, 19 mars 2014, pourvoi 13-14989).
  • Il résulte également de la jurisprudence que, lorsque les partenaires de PACS achètent un bien immobilier à concurrence de la moitié chacun, ils doivent ensuite partager le bien dans ces proportions. Le fait que l’un ait payé plus de la moitié des échéances du prêt n’y change rien (pour exemple, Cour de cassation, 31 mars 2010, pourvoi 09-10542).
  • Celui qui a participé plus qu’il ne devait peut toutefois demander à être dédommagé sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil : l'indemnisation doit tenir compte de l’équité et de la plus-value conférée au bien au moment du partage ou de la vente. Il relève du pouvoir souverain des juges de trancher.
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