Achat d'une résidence secondaire à plusieurs

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

La résidence secondaire représente non seulement un lieu de villégiature au calme, mais également un patrimoine familial. Si ce bâtiment est idéal pour s'y retrouver entre frères, sœurs et cousins le temps des vacances, il comporte des frais d'entretien, et sous-entend une discipline d'investissement et de gestion. Réaliser cet achat à plusieurs permet de s'offrir un bien plus important tout en partageant les frais engendrés par l'entretien et les travaux.

Les personnes intéressées disposent de 2 moyens : la création d'une SCI ou l'indivision classique.

Acheter une résidence secondaire à plusieurs grâce à la SCI

Qu'est-ce que la SCI ?

Un bien immobilier est mis en commun entre plusieurs personnes, les associés, par l'intermédiaire d'une société dotée de la personne morale. Les associés se partagent les bénéfices et contribuent aux pertes éventuelles.

La société civile immobilière est une société à but non commercial :

  • elle a pour objet la gestion et l'exploitation de biens immobiliers ;
  • ses actionnaires peuvent être des personnes physiques ou morales ;
  • chacun détient un nombre de parts en fonction de son apport financier.

Comment acheter de l'immobilier à plusieurs via une SCI ?

Les membres d'une même famille ou des amis créent une SCI afin d'acquérir leur résidence secondaire. Ils doivent apporter un capital équivalent :

  • à la valeur du bien immobilier ;
  • plus les frais de notaire (rédaction des statuts de la SCI) ;
  • plus les autres frais éventuels.

Chacun peut effectuer un apport différent :

  • soit en numéraire, c'est-à-dire une somme d'argent, détenue ou à l'aide d'un prêt immobilier ;
  • soit en nature, c'est-à-dire les terrains, les parts sociales, actions et créances.

La proportion de leur effort par rapport au capital nécessaire détermine le nombre de parts.

Acheter une résidence à plusieurs en indivision

Qu'est-ce que l'indivision ?

Lorsque 2 personnes achètent un bien en commun, elles sont indivisaires. Elles sont propriétaires ensemble du même bien. Chacune possède une quote-part en fonction de son effort financier. Cette situation est souple.

Comment acheter de l'immobilier à plusieurs en indivision ?

Il suffit de se rendre chez le notaire, les acheteurs verseront leur contribution à l'acquisition immobilière. Le notaire accordera une quote-part à chacun, en fonction de leur apport.

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Avantages et inconvénients des 2 méthodes

Frais d'entretien : proportionnels à l'apport initial

Lorsque la résidence secondaire est achetée via une SCI, le gérant de la société s'adresse lui-même à chacun des actionnaires en fonction des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts :

  • il leur demande de participer aux frais d'entretien, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent ;
  • en cas de manquement de l'un des actionnaires, les autres peuvent l'enjoindre à payer.

Dans une indivision, ce sont les indivisaires qui s'organisent entre eux. Cette configuration s'adresse donc aux membres d'une même famille en parfaite entente.

Coûts de mise en œuvre du projet

La création d'une SCI coûte cher, en particulier lorsque l'on s'adresse à un notaire ou un avocat pour établir les statuts. Il faut compter au moins 1 500 €, sans les frais de notaire relatif à l'achat immobilier. Néanmoins, les coûts de fonctionnement restent par la suite faibles. Les statuts de la SCI présentent l'avantage d'être faits sur mesure : des clauses adaptées à ce régime sont prévues dès le début de la création de la SCI. Il convient d'y renseigner les périodes d'occupation de ses différents associés et les modalités de gestion des frais d'entretien (qui paie quoi ?).

Un achat en indivision ne donne lieu à aucun frais spécifique, aucune formalité n'étant requise.

Prises de décisions

La SCI nécessite une bonne entente de ses associés pour fonctionner. Il est conseillé de la réserver à son cercle proche, soit familial, soit amical, en limitant les possibilités d'entrée et de sortie de la SCI. Les statuts fixent les règles de majorité entre les différents associés.

L'unanimité est requise pour la plupart des décisions lorsque le bien est en indivision. En cas de désaccord entre les différents indivisaires, la situation peut vite se retrouver bloquée. L'indivision reste précaire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », comme le rappelle l'article 815 du Code civil. Le partage peut donc être provoqué lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre sa part et qu'aucun autre indivisaire ne veut la racheter. Dans ce cas, le bien risque d'être vendu. Pour atténuer de tels effets et pacifier les relations, il est possible de signer une convention d'indivision.

Convention d'indivision : la solution intermédiaire

La convention d'indivision représente un bon compromis entre la SCI et l'achat en indivision classique. Elle est régie par l'article 1873-1 du Code civil : « Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d'usufruitiers peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits ».

Un contrat rédigé devant notaire

Une convention d'indivision est un contrat par lequel les indivisaires s'engagent à suivre une certaine ligne de conduite. Elle implique la renonciation des indivisaires à sortir de l'indivision par le partage. Elle est rédigée par un notaire et peut comprendre notamment la liste des obligations relatives à l'entretien du bien immobilier. Elle simplifie le sort de la résidence secondaire détenue par le couple en cas de divorce.

Le contenu de la convention d'indivision revêt force probante et force exécutoire, ce qui simplifie également la situation lorsqu'un indivisaire ne paie pas son indemnité d'occupation de la résidence secondaire.

Gérance et cogérance

La convention d'indivision désigne un gérant chargé d'administrer l'indivision. Le gérant peut accomplir les actes de gestion courante seul, sans avoir à obtenir l'accord des autres indivisaires. Dans certains cas, il peut même accomplir des actes conservatoires (si la toiture est sur le point de s'effondrer, par exemple). Mais l'unanimité reste requise pour les actes de disposition, c'est-à-dire les actes les plus graves (la conclusion d'un bail en cas de mise en location du bien, par exemple).

La cogérance peut s'appliquer lorsqu'il y a plusieurs gérants en charge d'administrer l'indivision. Cette hypothèse est utile lorsque les gérants ainsi désignés bénéficient d'expertise complémentaire : par exemple, l'un traite la partie juridique, administrative et fiscale, tandis que l'autre traite la partie relative à l'entretien courant et aux travaux portant sur le bien indivis. Cette mission est le plus souvent exercée à titre bénévole sauf si la gestion est confiée à une personne extérieure à l'indivision. Il est conseillé d'introduire une clause relative à la révocation du gérant. 

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