Charge foncière

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Sommaire

La taxe foncière doit être payée par le propriétaire du bien immobilier. La taxe d'habitation doit être acquittée par l'occupant des lieux. Éclairage sur ce qui se passe quand le propriétaire ou l'occupant change en cours d'année.

 

 

Charge foncière : principe d'annualité

La taxe foncière sur les propriétés bâties, celle sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation obéissent au principe d'annualité : elles sont établies pour l'année entière d'après les faits existant au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1415 du CGI). « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. »

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Paiement de la taxe foncière

La taxe foncière due pour une année doit être payée par la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l'année en question.

Vente du bien immobilier et clause prorata temporis

Si le propriétaire vend son bien immobilier après le 1er janvier de l'année, il reste donc redevable légal de la taxe foncière pour cette année vis-à-vis du fisc.

Cependant, les contrats de vente immobilière peuvent contenir des clauses dites prorata temporis : le vendeur et l'acheteur paieront chacun une part de la taxe foncière, à proportion de la durée pendant laquelle chacun a été propriétaire dans l'année. Ces clauses viennent donc pondérer les effets de la loi.

En principe, le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la base du montant de taxe foncière que le vendeur a payé l'année précédente. Le remboursement de quote-part de taxe foncière est anticipé pour éviter tout risque d'absence de recouvrement ultérieur. La raison tient au fait que la taxe foncière est adressée à son propriétaire vers la fin du mois de septembre de l'année N. Son montant exact est donc connu qu'à cette date. Il est de ce fait d'usage de prendre en considération le dernier montant de taxe foncière connu à la date de réalisation de la vente. Ce montant est celui de l'année N - 1 si la vente se réalise entre le 1er janvier et le début du mois de septembre de l'année en cours. Il semble peu pratique d'attendre la fin du mois de septembre si la vente se réalise en février par exemple, rien ne permettant de s'assurer que l'acquéreur versera sa quote-part de taxe foncière 7 mois plus tard. Si la vente se réalise entre la fin du mois de septembre et le 31 décembre de l'année en cours, le montant de taxe foncière est donc celui de l'année N.

Pour sécuriser les rapports entre le vendeur et l'acquéreur, il est donc conseillé d'insérer une clause rappelant les éventuels prorata temporis dans la promesse de vente ou le compromis de vente. L'acte de vente reprend ces mêmes dispositions.

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La taxe d'habitation et ses modalités de paiement

La taxe d'habitation doit être payée par la personne qui occupe les lieux au 1er janvier de l'année d'imposition (ou par le propriétaire pour certains logements vacants dans certaines communes : articles 1407 bis et 1408 du CGI).

Il est conseillé de prévoir une date de vente postérieure à la date du 1er janvier si vous achetez ou l'inverse si vous vendez. Si le bien est acquis le 31 décembre, c'est l'acquéreur qui est redevable de la taxe d'habitation exigible le lendemain de la date de la vente (1er janvier). Si le bien est acquis le 2 janvier, c'est le vendeur qui est redevable de la taxe d'habitation exigible la veille de la date de la vente (1er janvier).

En matière de taxe d'habitation, les ventes ne comprennent pas de clause prorata temporis, qui paraît sans objet. Cette absence de clause prorata temporis se justifie par le fait que la taxe d'habitation est calculée en partie sur la base des revenus déclarés par le propriétaire au 1er janvier. Si des disparités de revenus existent entre le vendeur et l'acquéreur, il est donc naturel que l'acquéreur n'en supporte pas les conséquences notamment si le vendeur déclare des revenus supérieurs aux siens. 

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