Remise des clés lors d'un achat immobilier

Vous avez signé une promesse de vente pour l'acquisition de votre futur logement. Vous allez devoir patienter en principe jusqu'au jour de la signature de l'acte pour pouvoir obtenir les clés et occuper le logement. Est-il possible que la remise des clés intervienne avant ou après la signature de l'acte ? Que faire si le vendeur ne présente pas les clés lors du rendez-vous de signature chez le notaire ?

Voici nos conseils si vous envisagez une remise des clés différée ou si le vendeur ne vous remet pas les clés.

Principe : remise des clés à la signature de l'acte d'acquisition

Lors du rendez-vous de signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit remettre à l'acquéreur les clés du bien acheté. À ce moment précis de la conclusion de l'acte, la propriété du bien est transférée à l'acheteur :

• le vendeur n'est plus propriétaire et n'est plus redevable des obligations relatives à ce « statut » ;
• l'acquéreur est désormais propriétaire et doit se comporter comme tel : assurer le bien, payer à compter de ce jour les charges et les taxes, etc.

La signature de l'acte emporte en principe également le transfert de jouissance, matérialisé par la remise des clés à l'acquéreur. Ce dernier peut désormais disposer du logement : l'occuper lui-même dès le moment de la signature, le louer, etc. Dès lors, dès le début du rendez-vous de signature, l'acquéreur et le notaire doivent s'assurer que le vendeur a bien l'ensemble des clés en sa possession.

La remise des clés différée

Le vendeur ou l'acquéreur peut toutefois vouloir disposer du bien avant ou après la date fixée pour la conclusion de l'acte. Il s'agit d'une remise des clés ou d'une entrée en jouissance différée. Celle-ci n'est pas sans risque et est à éviter autant que possible.

Remise des clés anticipée

L'acquéreur peut vouloir disposer du logement avant la signature de l'acte authentique pour :

• habiter car il doit libérer le précédent logement ;
• anticiper le déménagement et déposer des meubles dans les locaux ;
• réaliser des travaux dans le logement pour pouvoir s'y installer dès le jour de la signature, etc.

Les risques d'une remise des clés anticipée

La remise des clés anticipée à l'acquéreur pose de nombreux problèmes. Si l'acquéreur envisage d'occuper les lieux avant la signature de l'acte, se pose la question de l'assurance du bien, des meubles entreposés mais également du paiement des charges, des taxes, des dépenses de gaz, d'eau et d'électricité, etc.

De plus, le risque majeur est la non-réalisation de la vente pour quelque raison que ce soit : non-obtention du prêt par les acquéreurs, préemption du bien par une collectivité, bien grevé d'une hypothèque, etc.

Si l'acquéreur réalise des travaux avant la signature de l'acte, il risque d'engager des dépenses qu'il ne pourra ensuite récupérer si la vente n'a pas lieu. Le vendeur peut quant à lui se retrouver avec un bien modifié ou en travaux, non conforme à l'état dans lequel le logement se trouvait à la signature du compromis de vente.

De plus, si la vente ne réalise pas et que les acquéreurs restent dans les lieux ensuite, ces derniers deviennent des occupants sans droit ni titre. Le vendeur court le risque de voir son bien occupé sans qu'aucun loyer ni indemnité ne lui soient versés.

Pour envisager la réalisation de travaux ou l'occupation du logement, il est donc fortement recommandé de ne pas anticiper la remise des clés et d'attendre :

• soit la signature de l'acte ;
• soit la réalisation de la vente au sens juridique, c'est-à-dire la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente (obtention du prêt, purge des droits de préemption, etc).

Conclusion d'une convention d'occupation

Si aucune solution que la remise des clés anticipée ne peut être trouvée, il est fortement conseillé la conclusion entre vendeur et acquéreur d'une convention d'occupation. Ce contrat, à rédiger de préférence par le notaire, édicte les principes de l'occupation anticipée des lieux :

• assurance du bien par les deux parties : assurance propriétaire non occupant et assurance locative ;
• principe de paiement des charges, des taxes et des dépenses éventuelles d'entretien et de fonctionnement ;
• indemnité d'occupation du bien par l'acquéreur ;
• montant du dépôt de garantie à verser par l'acheteur occupant ;
• montant de l'astreinte à verser par l'acquéreur en cas de non-libération des lieux si la vente ne se réalise pas.

Remise des clés après signature de l'acte

Vendeur et acquéreur peuvent également envisager une remise des clés après signature de l'acte authentique. En effet, le vendeur peut vouloir vendre son bien avant de le libérer car il a besoin de l'argent de la vente pour pouvoir acheter son futur logement. Même si cette remise des clés différée n'est pas conseillée, elle doit faire l'objet, comme pour une remise des clés anticipée, d'une convention d'occupation.

Vendeur et acquéreur doivent prévoir toutes les modalités de l'occupation par l'ancien propriétaire (assurance, paiement des charges, indemnité d'occupation, etc.).

Le notaire peut prévoir le séquestre (somme bloquée chez le notaire) d'une partie du prix de vente. Cette somme est versée au vendeur dès qu'il libère effectivement les lieux. De même, les parties peuvent prévoir le versement d'une astreinte par jour de retard dans la libération du logement.

La non-remise des clés lors de la signature de l'acte d'acquisition

Il est important que l'acquéreur et le notaire s'assurent au moment du rendez-vous et avant de procéder à la signature effective que le vendeur est bien en possession des clés. S'il ne les a pas, il revient à l'acquéreur d'évaluer la bonne foi du vendeur et le risque pris à signer l'acte d'acquisition.

S'il s'agit d'un simple oubli de clés et que l'acquéreur s'est assuré à l'occasion d'une visite préalable à la signature que le bien est libre de toute occupation, il n'y a pas de risque à signer. L'acheteur a tout loisir ensuite de changer les serrures si le vendeur ne lui fournit pas les clés ensuite.

Si l'acheteur n'a pas la certitude que le bien est vide et qu'il existe un risque que le vendeur l'occupe encore, il est conseillé de ne pas signer et de demander une nouvelle date de signature. Certes, ce cas de figure peut poser un problème d'organisation pour le déménagement ou la mise en place d'un locataire s'il s'agit d'un investissement locatif. Mais le vendeur peut encore occupé le bien et est alors considéré comme occupant sans droit ni titre. L'acheteur doit alors mettre en œuvre toute la procédure qui s'ensuit si le vendeur refuse de quitter les lieux (expulsion).