La signature de l'acte de vente du logement neuf

Sommaire

Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous entrez dans le processus de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous vous rendrez propriétaire de votre logement neuf au fur et à mesure de l’avancement du chantier de construction. Les obligations contractuelles entre le promoteur et vous, naissent à compter de cette date. La signature peut également concerné un bien neuf achevé.

 

 

La signature de l'acte de vente d’un bien en VEFA

Vous êtes notifié par le promoteur au moins un mois avant la date prévisionnelle de signature de la VEFA, afin de prendre connaissance de plusieurs documents dont l’acte de vente, le plan du logement neuf, la notice technique descriptive de l’immeuble, l’état descriptif de division des lots et le règlement de copropriété.

Un acte de vente en VEFA est nécessairement un acte notarié, il constituera votre titre de propriété. Le transfert de propriété débute le jour même de la signature pour s’achever en toute fin du chantier, le jour de la livraison de votre bien. Vous trouverez deux parties dans votre acte de vente : la partie normalisée et la partie développée.

La partie normalisée

Dans tous les actes de vente en VEFA, la partie normalisée comprend invariablement plusieurs indications nécessaires à la publicité foncière, ainsi que l’assiette de calcul des droits, impôts, salaires et taxes comme :

  • le nom du notaire rédacteur de l’acte ;
  • l’identification des parties avec l’état civil ou renseignements sur la personne morale, vendeur et acquéreur ;
  • la désignation du bien acheté avec le lot de copropriété attribuée à votre bien et les tantièmes de copropriété attachés dans le cas d’une acquisition en copropriété ou la référence cadastrale et adresse postale dans le cas d’un achat de maison individuelle ;
  • les références de publication nécessaires à la publicité foncière décrivant où ont été publié l’état descriptif de divisions des lots et règlement de copropriété. La publication d'un acte de vente n'est recevable par le service de la publicité foncière que si l'acte par lequel le précédent propriétaire est devenu propriétaire avait lui-même été préalablement publié : on appelle cela l'effet relatif (garantir et prouver la propriété par référence aux actes des propriétaires successifs). La chaîne de transmission du bien y est donc reprise (dans le cas d’une VEFA, il est probable que l’effet relatif indique la vente d’un terrain à bâtir) ;
  • le principe du transfert de propriété rappelant le principe de la VEFA ;
  • le prix et l’exigibilité de paiement du prix avec notamment l’échéancier de paiement (appelé appels de fonds) ;
  • les pénalités en cas de retard de paiement des appels de fonds et conséquences d’une résolution forcée de la vente ;
  • les garanties (hypothèques, privilège de prêteur de denier, rang des inscriptions) ;
  • les déclarations fiscales (plus-values éventuelles, taxes sur la vente, etc.).

La partie développée

Cette partie intègre les particularités de votre bien à acquérir. Ainsi, certaines conditions particulières liées au montage juridique du projet peuvent être inclues dans cette partie, elles-mêmes pouvant varier d’un acte à l’autre au sein de la même résidence.

De manière non exhaustive, nous trouvons dans cette partie :

  • les charges et conditions avec notamment les servitudes d’urbanisme et conventionnels, l’engagement du vendeur de terminer les travaux dans les délais prévus, les obligations de respect du règlement de copropriété, le plan de prévention des risques miniers, naturels et technologiques ;
  • les responsabilités et conditions techniques d’aménagement du projet avec le rappel du projet de construction, les autorisations d’urbanisme délivrées (permis de construire), la date d’ouverture du chantier et les références des plans du projet du promoteur déposés chez le notaire ;
  • le rappel du contrat préliminaire (réservation) mentionnant le montant du dépôt de garantie versé ;
  • les conditions d’achèvement et d’exécution des travaux par le promoteur, les modalités de demande de travaux modificatifs acquéreurs (TMA), le délai de livraison prévu sauf report dans le cas des forces majeures listées, la levée des réserves et reprises des malfaçons éventuelles ;
  • les garanties d’achèvement des travaux obligatoires (en cas de défaut du promoteur) ;
  • les dispositions relatives à la jouissance et prise de possession du bien indiquant les possibilités qui s’offrent à l’acquéreur pour refuser ou accepter la remise des clés ;
  • les garanties et assurances liées à la construction dont bénéficient l’acquéreur ;
  • l’origine de propriété trentenaire listant les propriétaires du terrain depuis au moins 30 ans.

Sont annexés en fin d’acte, le plan du logement neuf, la notice technique descriptive, les diagnostics environnementaux, le rappel de vos correspondances avec le notaire et/ou le promoteur.

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L’acte de vente d’un bien achevé

Un « bien achevé » ou « clé en main » est un bien neuf pour lequel vous êtes le premier acquéreur.

Lorsque vous vous portez acquéreur d’un bien achevé, vous signez dans un premier temps une promesse de vente avec le promoteur assortie des diverses conditions suspensives usuelles dont l’obtention d’un prêt bancaire. Un acompte souvent égal à 10 % du prix de vente est versé ce jour, il vous est intégralement remboursé dans le cas d’un désistement à l’intérieur du délai de 7 jours prévus par la loi. Contrairement au logement en VEFA, vous ne signez pas de contrat de réservation.

Le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, la totalité du prix est exigée majorée des émoluments du notaire, frais et taxes divers liés à la transaction et diminuée de l’acompte déjà versé. À cette date, vous avez, le cas échéant, obtenu votre prêt bancaire, vous avez visité votre logement (privilège de la vente achevée contrairement à la VEFA) et vous avez pris le soin de noter les vices apparents.

Le transfert de propriété et de jouissance s’effectue le jour de la signature de cet acte de vente.

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