Achat immeuble

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

L'achat d'un immeuble représente un investissement sur le long terme. Il est donc essentiel de bien définir les critères de choix de son immeuble, d'adopter la meilleure stratégie fiscale mais aussi d'anticiper sa gestion.

Bien choisir son immeuble

Pour bien choisir l'immeuble à acheter vous devez :

  • définir vos objectifs ;
  • étudier les emplacements ;
  • calculer la rentabilité de votre investissement ;
  • analyser les diagnostics.

Définition des objectifs

En définissant vos objectifs, vous aurez une idée du type d'immeuble à acheter mais aussi du montant à investir :

  • Pour vous assurer un revenu de retraite complémentaire : votre investissement doit être amorti avant votre départ en retraite.
  • Pour transmettre à vos ayant-droits : il est conseillé de faire une donation-partage de l'immeuble en cas de pluralité d'ayant-droits, afin d'assurer sa pérennité. Le régime de l'indivision évite la mise en copropriété du bien et l'éventuelle vente de certains lots.
  • Pour éviter le régime de la copropriété et rester maître de l'intégralité de la gestion de son bien : s'orienter vers un petit immeuble peut être la solution pour financer son projet avec un budget défini.
  • Pour bénéficier d'un pied-à-terre pour vous et votre famille : quel type de logement souhaitez-vous occuper et à quel endroit ?
  • Pour exercer son activité commerciale : être propriétaire des murs de son commerce et habiter au-dessus de son commerce ?
  • Pour faire fructifier des économies : calculez bien à partir de quel prix d'achat votre investissement sera rentable. Des simulateurs dédiés permettent d'affiner les seuils de viabilité du projet.

Conseil : pour ce type d'investissement, il est conseillé de faire appel à une agence immobilière qui pourra vous aiguiller au mieux dans la définition de vos objectifs.

Étude des emplacements

L'emplacement est un élément majeur lors du choix d'un immeuble à acheter. Pour cela privilégiez :

  • le centre-ville ;
  • les quartiers bien desservis par les transports ou susceptibles de le devenir ;
  • les immeubles à proximité de commerces ;
  • la proximité d'écoles ou d'universités ;
  • les quartiers au cœur de rénovations urbaines et à fort potentiel.

Pensez à prendre connaissance du marché de l'immobilier autour de l'immeuble que vous envisagez d'acheter tant au niveau du taux et de la durée de vacance des logements que des loyers et prix de vente appliqués.

Conseil : dans tous les cas, pour être sûr de faire le bon choix, demandez-vous si vous pourriez habiter dans cet immeuble.

Calcul de la rentabilité

Avant de vous engager dans l'achat d'un immeuble, demandez-vous s'il s'agit d'un investissement rentable. La rentabilité détermine la faisabilité économique du projet. Pour cela, calculez la rentabilité de votre investissement.

Prenez en compte :

  • le prix d'achat ;
  • la commission de l'agent immobilier le cas échéant ;
  • les droits de mutation ;
  • les frais d'entretien courants ;
  • les frais de réparations pour un achat dans l'immobilier ancien ;
  • les charges diverses ;
  • les impôts locaux ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les frais d'assurances ;
  • les loyers annuels perçus.

Bon à savoir : rentabilité = (loyers annuels / coût global) x 100. Pour un bien dans l'immobilier neuf, votre investissement est rentable dès que vous obtenez un taux de rentabilité supérieur à 2 %. Par contre, dans l'immobilier ancien, il faut plutôt miser sur un taux de rentabilité supérieur à 3 %.

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Analyse des diagnostics

L'analyse des différents diagnostics immobiliers permet d'avoir une vision de l'état de l'immeuble et des différents lots le composant. Les diagnostics sont des indicateurs des travaux ou des mises aux normes à réaliser. Leur caractère obligatoire varie suivant la date de construction de l'immeuble. Leur durée de validité est définie par le législateur.

  • Le diagnostic amiante précise la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante.
  • Le diagnostic assainissement non collectif concerne uniquement les immeubles non raccordés au réseau public.
  • Le diagnostic plomb est un constat du risque d'exposition au plomb.
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques dresse la liste des communes concernées et la liste des risques prévisibles.
  • Le diagnostic gaz précise l'état de l'installation intérieure de gaz.
  • Le diagnostic termites précise l'état relatif à la présence de termites.
  • Le diagnostic de performance énergétique précise le degré du caractère énergivore des éléments d'équipements présents dans l'immeuble et les logements.
  • Le diagnostic mérule informe sur la présence d'un risque de mérule.
  • Le diagnostic métrage loi CARREZ atteste de la surface privative habitable.
  • Le diagnostic RADON informe l'acquéreur des risques de présence de radon dans la zone de situation de l'immeuble le cas échéant (zone à potentiel radon).

Important : les diagnostics doivent être valides au jour de la vente. Le cas échéant, il peut être nécessaire pour le vendeur de les actualiser.

Bien défiscaliser son acquisition immobilière

Lorsque vous investissez dans un immeuble, vous pouvez bénéficier de certaines mesures de défiscalisation :

  • Dispositif CENSI-BOUVARD : réduction d'impôt correspondant à 11 % du prix d'achat HT mais aussi récupération de la TVA.
  • Dispositif PINEL : la réduction d'impôt varie de 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location de 21 ans.
  • La loi MALRAUX : ce dispositif concerne les immeubles anciens classés situés dans des secteurs historiques. Pour en bénéficier, le propriétaire doit entreprendre des travaux de restauration de l'ensemble du bâtiment :
    • Si l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable de 1re catégorie, la réduction d'impôt est de 30 % dans la limite de 120 000 €.
    • Si l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable de 2e catégorie, la réduction d'impôt est de 22 % dans la limite de 88 000 €. Le propriétaire doit mettre son bien en location sous certaines conditions et les travaux doivent être validés par l'architecte des bâtiments de FRANCE.

Important : le dispositif MALRAUX requiert pour le propriétaire de conserver son bien pendant au moins 15 ans.

Bien gérer son immeuble

Lorsque vous achetez un immeuble, pensez à la gestion future qui vous attend :

  • la gestion des locataires (une sélection rigoureuse basée sur une étude de solvabilité avec analyse des revenus est à privilégier) ;
  • la gestion de l'immeuble et des travaux : elle englobe à la fois la gestion des parties privatives (appartements, bureaux, commerces et lots annexes) et la gestion des parties communes à l'ensemble des occupants (halls, couloirs, escaliers, ascenseurs, cours) ;
  • la gestion des formalités administratives (elle concerne principalement les contrats de prestation de service) ;
  • le refinancement de son emprunt en cas de baisse des taux peut s'avérer gagnant (suivant la durée restant à courir du crédit, le gain obtenu peut faire économiser plusieurs mensualités et permettre de réduire d'autant la durée du prêt).

Vous avez 2 options concernant la gestion de votre immeuble :

  • Gérer vous même votre immeuble : cela nécessite du temps et une bonne connaissance du droit immobilier et des baux. Le recours à certains professionnels peut s'avérer néanmoins nécessaire (avocats en cas de contentieux, huissier en cas d'impayés et/ou de constat à faire réaliser).

Conseil : s'appuyer sur un réseau de professionnels réactifs et compétents est un gage de sécurité juridique.

  • Confier la gestion de l'immeuble à un administrateur de biens : cela vous coûtera entre 5 et 10 % des loyers perçus, mais vous y gagnerez en temps et en sérénité.

À savoir : les honoraires des administrateurs de biens sont déductibles des revenus fonciers.

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