Achat immeuble

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

L'achat d'un immeuble représente un investissement sur le long terme. Il est donc essentiel de choisir le bon bien immobilier mais aussi d'anticiper sur la gestion de l'immeuble.

Achat d'immeuble : comment choisir ?

Pour bien choisir l'immeuble à acheter vous devez :

  • définir vos objectifs ;
  • étudier les emplacements ;
  • calculer la rentabilité de votre investissement.
Thinkstock

Définition des objectifs

En définissant vos objectifs, vous aurez une idée du type d'immeuble à acheter mais aussi du montant à investir :

  • Pour vous assurer un revenu de retraite complémentaire : votre investissement devra être amorti pour votre départ en retraite.
  • Pour transmettre à vos ayant-droits : quel immeuble correspondra le mieux à leurs besoins ?
  • Pour bénéficier d'un pied-à-terre pour vous et votre famille : quel type de logement souhaitez-vous occuper et à quel endroit ?
  • Pour faire fructifier des économies : calculez bien à partir de quel prix d'achat votre investissement sera rentable.

Conseil : pour ce type d'investissement, il est conseillé de faire appel à une agence immobilière qui pourra vous aiguiller au mieux dans la définition de vos objectifs.

Étude des emplacements

L'emplacement est un élément majeur lors du choix d'un immeuble à acheter. Pour cela privilégiez :

  • le centre-ville ;
  • les quartiers bien desservis par les transports ;
  • les immeubles à proximité de commerces ;
  • la proximité d'écoles ou universités ;
  • les quartiers au cœur de rénovations urbaines.

Pensez à prendre connaissance du marché de l'immobilier autour de l'immeuble que vous envisagez d'acheter tant au niveau du taux de vacance des logements que des loyers et prix de vente appliqués.

Dans tous les cas, pour être sûr de faire le bon choix, demandez-vous si vous pourriez habiter dans cet immeuble.

Calcul de la rentabilité

Avant de vous engager dans l'achat d'un immeuble, demandez-vous s'il s'agit d'un investissement rentable. Pour cela, calculez la rentabilité de votre investissement.

Prenez en compte :

  • le prix d'achat ;
  • les frais d'entretien ;
  • les frais de réparations pour un achat dans l'immobilier ancien ;
  • les charges diverses ;
  • les impôts locaux ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les frais d'assurance ;
  • les loyers annuels perçus.

Rentabilité = (loyers annuels / coût global) x 100

Pour un bien dans l'immobilier neuf, votre investissement est rentable dès que vous obtenez un taux de rentabilité supérieur à 2 %. Par contre dans l'immobilier ancien, il faut plutôt miser sur un taux de rentabilité supérieur à 3 %.

Calculatrice crédit immobilier

La défiscalisation dans le cadre d'un achat d'immeuble

Lorsque vous investissez dans un immeuble, vous pouvez bénéficier de certaines mesures de défiscalisation.

  • Dispositif Duflot : jusqu'à 54 000 € pour un investissement dans l'immobilier neuf.
  • Dispositif Censi-Bouvard : réduction d'impôt correspondant à 11 % du prix d'achat HT mais aussi récupération de la TVA.

Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard est prolongé jusqu'au 31 décembre 2017, uniquement pour les résidences étudiantes et les maisons de retraite médicalisées. Il est supprimé pour les résidences de tourisme qui pourront, en contrepartie, faire l'objet d'une réduction d'impôt (sous conditions).

Bien gérer son achat d'immeuble

Lorsque vous achetez un immeuble, pensez à la gestion future qui vous attend :

  • gestion des locataires ;
  • gestion de l'immeuble ;
  • gestion des formalités administratives.

Vous avez donc 2 possibilités :

  • gérer vous même votre immeuble : cela nécessite du temps et une bonne connaissance du droit immobilier ;
  • confier la gestion de l'immeuble à une agence immobilière : cela vous coûtera entre 5 et 10 % des loyers perçus, mais vous y gagnerez en temps et en sérénité !

À savoir : les honoraires des agences immobilières sont déductibles des revenus fonciers.

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