Achat immobilier couple non marié

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Les conditions d'achat d'un bien immobilier dépendent non seulement du type de bien choisi (neuf ou ancien), mais aussi de votre profil d'acheteur :

  • Si vous êtes célibataire, les conditions d'achat sont « classiques » et il n'y a aucune complication de formalités.
  • En revanche, deux situations méritent un éclairage :
    • Vous êtes un couple marié.
    • Vous êtes un couple non marié et vous voulez acheter votre bien immobilier à deux.
Achat immobilier couple non marié

Vous êtes un couple non marié, vous avez la possibilité de choisir parmi plusieurs solutions : l'indivision, la SCI, la tontine et le Pacs.

Voici un tableau comparatif qui vous permettra d'envisager ces différentes possibilités en quelques secondes.

  Indivision SCI Tontine Pacs
Quoi ? Achat : propriétaires « indivis » à proportion de leur apport financier. Constituer une SCI en apportant un capital égal au montant de l'achat : la SCI est propriétaire du bien immobilier et ses membres en détiennent des parts. Le pacte tontinier permet, au décès de l'un des concubins, la transmission du patrimoine immobilier intégral à l'autre (qui devient le seul propriétaire du bien immobilier). Pacte civil de solidarité : les concubins achètent le bien immobilier en indivision (à parts égales suivant les dispositions de l'article 515-5 du Code civil, sauf si mention spécifique au contrat).
Conditions   Il faut au moins 2 associés. La valeur du bien immobilier ne doit pas excéder 76 000 € au décès du concubin, et le bien immobilier concerné doit être la résidence principale des concubins lors du décès. Les concubins doivent avoir la même espérance de vie, sinon le fisc risque de requalifier le pacte tontinier en donation.  
Formalités

L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément quelle est la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation. En l'absence de précisions dans l'acte de vente, chaque indivisaire est réputé détenir 50 % des parts de l'indivision. Il est donc conseillé de respecter des proportions d'acquisition qui correspondent au financement réel. Au cas où les acquéreurs souhaiteraient apporter des modifications à la répartition initiale, un acte notarié est nécessaire : soit un acte de vente, soit un acte de donation.

Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190).

Créer la SCI avant d'acheter. Faire rédiger les statuts de la SCI par un notaire. Pacte tontinier à signer. L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation. Dans le cas inverse, le remboursement de tout trop-versé sera impossible.
Avantages

Le patrimoine immobilier se partage facilement. Il est possible d'anticiper le décès de l'un des concubins ou partenaires :

  • en rendant le survivant bénéficiaire d'un testament établi du temps du vivant du défunt ; il devient ainsi héritier du défunt ;
  • en prévoyant une faculté conventionnelle d'acquisition ; ce dispositif permet au survivant d'acquérir en priorité la quote-part du défunt ;
  •  en intégrant un pacte de préférence stipulé au profit d'un indivisaire ; le survivant bénéficie alors d'un droit prioritaire d'achat en cas de vente du bien.
Le patrimoine immobilier se partage facilement. La création d'une SCI permet d'éviter toute difficulté en cas de revente du bien : la majorité est suffisante contrairement à l'indivision où l'unanimité est requise. Transmission de patrimoine exonérée de droits de succession (2 conditions). Donations et successions : avantage fiscal (taxation à 40 % du patrimoine transmis après abattement, alors qu'elle est de 60 % sans abattement pour les couples non pacsés) sous réserve de respecter les droits des héritiers réservataires du défunt. En cas de décès de son partenaire pacsé, le survivant bénéficie d'un droit d'occupation du logement constituant sa résidence principale au moment du décès. Il s'agit d'un droit d'usage temporaire d'un an.
Inconvénients

Fragilité de l'indivision pour les concubins : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part lorsqu'il le souhaite, notamment en cas de séparation. Néanmoins, l'accord des deux indivisaires est requis. Si l'un des deux souhaite conserver le bien, il doit racheter la part de son partenaire. Il doit être capable de financer l'opération de rachat intégralement, sinon la clause de solidarité s'applique. En cas de blocage entre eux, le recours à un juge peut s'avérer nécessaire. 

  • Pour limiter les risques :
    • Possibilité de signer devant le notaire une convention d'indivision (d'une durée de 5 ans maximum) qui interdit toute vente ou partage pendant qu'elle est en vigueur.
    • Décès : en l'absence de testament entre les concubins ou partenaires établi du temps de leur vivant, le survivant devient indivisaire avec les héritiers du défunt. Pour mettre un terme à cette indivision et conserver l'intégralité du bien, il est nécessaire que le survivant achète la part des héritiers. Il doit donc se mettre d'accord avec eux sur les modalités du rachat de leur part, ce qui peut s'avérer compliqué suivant la nature des relations entre tous les indivisaires.

Nombreux frais administratifs, comptabilité lourde (nécessité le plus souvent de faire appel à un comptable), nécessité d'établir des déclarations fiscales et de tenir une assemblée générale annuelle.

  • Onéreux fiscalement en cas de transmission du patrimoine.
  • En cas de décès et de succession : le concubin survivant est favorisé, la famille du défunt a moins de pouvoirs qu'avec l'indivision.

La création d'une SCI coûte entre 1 000 € et 3 000 € (sans les frais de gestion annuelle).

  • Plafond peu élevé (exonération).
  • Statut très rigide (plus que la SCI ou l'indivision) : pour vendre, il faut l'accord des deux ou le décès de l'un des deux.
  • Les héritiers du concubin défunt n'ont aucun droit sur le bien immobilier.

Fragilité de l'indivision pour les concubins. En cas d'acquisition à crédit, ils sont solidaires. Pour simplifier le fonctionnement de l'indivision, les concubins peuvent signer une convention d'indivision. Ils peuvent également anticiper le décès de l'un des deux en se léguant mutuellement leur quote-part respective, sous réserve de respecter les droits de leurs héritiers réservataires. Les concubins peuvent également rédiger chacun un testament en prévoyant l'attribution préférentielle du logement au survivant.
En cas de séparation, si un désaccord persiste entre eux, il est nécessaire d'agir devant le Tribunal de grande instance pour débloquer la situation.

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