PACS, concubinage : achat immobilier à deux

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les conditions d'achat d'un bien immobilier dépendent non seulement du type de bien choisi (neuf ou ancien), mais aussi de votre profil d'acheteur :

  • Si vous êtes célibataire, les conditions d'achat sont « classiques » et il n'y a aucune complication de formalités.
  • En revanche, deux situations méritent un éclairage :
    • Vous êtes un couple marié.
    • Vous êtes un couple non marié et que vous voulez acheter votre bien immobilier à deux.
Achat immobilier couple non marié

Achat immobilier en PACS ou concubinage : les différentes solutions

Vous êtes un couple non marié, vous avez la possibilité de choisir parmi plusieurs solutions : l'indivision, la SCI, la Tontine et le Pacs.

Voici un tableau comparatif qui vous permettra d'envisager ces différentes possibilités en quelques secondes :

  Indivision SCI Tontine Pacs
Quoi ? Achat : propriétaires «indivis» à proportion de leur apport financier. Constituer une Société Civile Immobilière en apportant un capital égal au montant de l'achat : la SCI est propriétaire du bien immobilier et les membres de la SCI en détiennent des parts. Le pacte tontinier permet, au décès de l'un des concubins, la transmission du patrimoine immobilier intégral à l'autre concubin (qui devient le seul propriétaire du bien immobilier). Pacte civil de solidarité : les concubins achètent le bien immobilier en indivision (à parts égales sauf si mention spécifique au contrat).
Conditions     La valeur du bien immobilier ne doit pas excéder les 76 000€ au décès du concubin et le bien immobilier concerné doit être la résidence principale des concubins lors du décès.  
Formalités L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément quelle est la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation. Créer la SCI avant d'acheter. Pacte tontinier à signer. L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément quelle est la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation.
Avantages Le patrimoine immobilier se partage facilement. Le patrimoine immobilier se partage facilement. Transmission de patrimoine exonérée de droits de succession (2 conditions*). Donations et successions : avantage fiscal (taxation à 40% du patrimoine transmis, après abattement alors que la taxation est de 60% sans abattement pour les couples non Pacsés).
Inconvénients

Fragilité de l'indivision pour les concubins : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part lorsqu'il le souhaite, notamment en cas de séparation :

  • Pour limiter les risques :
    • Possibilité de signer devant le notaire une convention d'indivision (durée : 5 ans maximum) qui interdit toute vente ou partage pendant qu'elle est en vigueur.
  • Décès : la famille du défunt ont plus de pouvoirs que dans la SCI.

Nombreux frais administratifs, comptabilité lourde (nécessité le plus souvent de faire appel à un comptable) :

  • Onéreux fiscalement en cas de transmission du patrimoine.
  • En cas de décès et de succession : le concubin survivant est favorisé, la famille du défunt a moins de pouvoirs qu'avec l'indivision.

La création d'une SCI coûte entre 1 000€ et 3000€ (sans les frais de gestion annuelle).

  • Plafond peu élevé (exonération).
  • Statut très rigide (plus que la SCI ou l'indivision)  : il faut l'accord des deux pour vendre ou bien le décès de l'un des deux.
  • Les héritiers du concubin défunt n'ont aucun droit sur le bien immobilier.
Fragilité de l'indivision pour les concubins.

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