Frais d'agence

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Généralement 3 à 10 % de la valeur du bien

Achat immobilier - Frais d'agence

Les frais d'agence sont des frais supplémentaires à l'achat d'un bien immobilier, tout comme les frais de notaire, la taxe foncière et la taxe d'habitation. Il s'agit de la commission facturée par l'agence immobilière.

Pour acheter un bien immobilier, qu'il soit ancien ou neuf, vous pouvez conclure la vente directement avec le vendeur ou bien passer par une agence immobilière.

De nombreux vendeurs délèguent la vente de leur bien immobilier et la recherche d'acquéreurs à des agences immobilières. Dans ce cas, le vendeur verse une commission, dont le montant a été négocié avant le lancement des démarches de vente, à l'agent immobilier. Dans la pratique, cette commission est ensuite payée par l'acheteur.

Le législateur est intervenu pour clarifier les tarifs des différents professionnels de l'immobilier chargés de vendre des biens et permettre ainsi à l'acquéreur potentiel de mieux faire jouer la concurrence. C'est une question de transparence.

À noter : il faut savoir que l'on parle communément de « frais d'agence » mais que le vocable officiel est « honoraires ».

Frais d'agence : modalités de calcul

Les frais d'agence immobilière sont négociés entre le vendeur et l'agence. Ils s'élèvent généralement entre 3 et 10 % du prix de vente et sont proportionnels : plus le prix de vente est élevé, moins le pourcentage de frais d'agence est élevé.

Lorsque vous voyez une annonce en agence, les frais d'agence sont inclus dans le prix de vente du bien immobilier.

Bon à savoir : l'annonce indique un prix FAI (frais d'agence inclus).

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi Alur » est venue modifier la loi n° 70*9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » en y introduisant un article 6-1 : « Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er et relative aux opérations prévues de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur. »

Les frais d'agence sont exprimés en TTC et doivent être affichés de manière visible et lisible dans l'agence.

Les publications d'annonces immobilières sont encadrées par la loi du 1er avril 2017 qui intègre les dispositions introduites par la loi Alur. L'annonce doit mentionner clairement qui a la charge des frais d'agence entre le vendeur et l'acquéreur. Le montant des honoraires doit être indiqué. L'objectif de ce texte est de permettre au public de comprendre ce que recouvre le prix des biens affichés, ainsi que les honoraires qui leur sont attachés. Le vocabulaire figurant dans les annonces de vente est uniformisé. Ces nouvelles dispositions s'adaptent à l'évolution du métier d'agent immobilier en réglementant l'affichage dématérialisé au même titre que l'affichage physique (vitrine). Le site web de l'agence immobilière ou de tout autre professionnel mandaté pour vendre des biens doit donc également respecter ce même formalisme.

Bon à savoir : l'agence ne touche sa commission qu'à la signature de l'acte de vente ; la pratique du prix sur demande est désormais impossible ; les honoraires se calculent sur le prix de vente et non sur le prix affiché (lequel les intègre déjà).

Frais d'agence : le paiement des frais

Avant l'entrée en vigueur de la loi Alur, deux situations pouvaient se rencontrer :

  • soit les frais d'agence étaient à la charge du vendeur – si le prix mentionné indiquait la mention FAI (frais d'agence inclus) ou la mention HAI (honoraires d'agence inclus), les frais ou honoraires étaient opaques pour l'acheteur ;
  • soit les frais d'agence étaient à la charge de l'acquéreur – le prix mentionnait alors le pourcentage des frais ou des honoraires.

Des frais à la charge du vendeur

Aujourd'hui, les frais d'agence immobilière sont habituellement à la charge du vendeur. Cependant, une clause peut prévoir :

  • le paiement par l'acquéreur ;
  • une répartition entre acquéreur et vendeur.

Dans la pratique, même lorsque ces frais sont à la charge du vendeur, ce dernier les répercute sur le prix de vente final :

  • le vendeur fixe le prix net de vente ;
  • l'agence ajoute ses frais au montant total de vente.

Le versement des frais d'agence est conditionnée par la réalisation de la vente.

Cas possibles

Voici des hypothèses de prix suivant les différentes situations rencontrées pour un bien à 200 000 € et des honoraires d'agence à 5 % TTC du prix du bien :

  • Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur :
    • prix de vente du bien – 200 000 € ;
    • honoraires à la charge du vendeur – 10 000 € ;
    • prix affiché – 200 000 € (les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur).
  • Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur :
    • prix de vente du bien – 200 000 € ;
    • honoraires à la charge de l'acquéreur – 10 000 € ;
    • prix affiché – 210 000 € (en ce inclus 5 % TTC d'honoraires d'agence à la charge du vendeur) ;
    • prix de vente hors honoraires d'agence charge acquéreur – 200 000 €.
  • Lorsque les honoraires sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur :
    • prix de vente du bien – 200 000 € ;
    • honoraires à la charge de l'acquéreur – 5 000 € ;
    • honoraires à la charge de l'acquéreur – 5 000 € ;
    • prix affiché – 210 000 € (honoraires partagés entre le vendeur et l'acquéreur, prix incluant 2,5 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur) ;
    • prix de vente hors honoraires d'agence charge acquéreur – 200 000 €.

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Frais d'agence : faire baisser la facture

L'acheteur a le droit, bien sûr, de faire une offre d'achat dont le montant est inférieur au prix de vente du bien immobilier. Cette baisse peut être supportée à la fois par le vendeur et par l'agence immobilière : c'est une question de négociation entre l'un et l'autre.

Le vendeur peut aussi négocier de son côté les frais d'agence : pour cela, la meilleure solution est de mettre plusieurs agences en concurrence. S'il négocie les frais d'agence, cela peut se répercuter sur le prix d'achat payé par l'acheteur. Les honoraires des agents immobiliers étant fixés librement, il peut donc être intéressant de les négocier, notamment si leur montant est supérieur à ce qui se pratique habituellement en la matière.

Bon à savoir : à services équivalents, les honoraires peuvent varier du simple au triple.

Il convient donc de bien choisir l'agence à laquelle on confie la vente de son bien :

  • Le recours à une agence indépendante peut s'avérer gagnant, les tarifs étant généralement plus compétitifs que les agences en réseau.
  • Au sein d'un même réseau, les frais d'agence sont également susceptibles de varier, d'où l'importance de comparer.
  • Il est aussi possible d'opter pour une agence low cost proposant une offre de services rationalisée.

Bon à savoir : mettre des agences en concurrence présente de nombreux avantages ; cependant, un bien à vendre en exclusivité dans une agence suscite beaucoup plus d'intérêt chez les acheteurs, et vous augmentez ainsi les chances de vendre votre bien rapidement.

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