Achat immobilier : points à vérifier avant d'acheter

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Pour que votre acquisition soit un bon investissement, il est important de passer toutes les caractéristiques du bien au peigne fin...

Vérifications achat immobilier

Plusieurs visites pour valider votre choix

L'appartement ou la maison vous plaît à la première visite :

  • Faites d'autres visites plus approfondies à des heures et jours différents si possible.
  • Posez de nombreuses questions au propriétaire ou à l'agent immobilier.
  • Contactez le syndic (si c'est une copropriété) pour faire un point sur le bien : charges, travaux en cours ou sur le point d'être votés...

Achat immobilier : l'environnement du bien

Un bien immobilier est valorisé lorsqu'il est situé dans un bon environnement.

Lorsque vous achetez un bien, maison ou immeuble, neuf ou ancien, il est primordial de vous assurer qu'il bénéficie d'un bon environnement.

L'environnement, c'est :

  • La situation géographique.
  • La proximité des commerces, transports, écoles, accès à l'autoroute...
  • La proximité de parcs et d'espaces verts.
  • Les plans d'urbanisme du quartier (projets immobiliers) et le droit de préemption urbain de la commune (son droit à racheter le bien en priorité).
  • Le voisinage et l'état des immeubles aux alentours.
  • Les possibilités de se garer dans le quartier.

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Taxes et charges : à vérifier aussi

Lorsque vous achetez un bien, maison ou immeuble, neuf ou ancien, outre son environnement, il est primordial de connaître précisément les frais qui y sont liées.

Les différents postes de dépenses :

  • Les taxes locales : taxe d'habitation, taxe foncière.
  • Les charges de copropriété (pour un appartement) qui peuvent être énormes en cas de travaux importants en cours ou envisagés :
    • Elles concernent notamment les travaux de chauffage, de ravalement, de toiture, l'installation d'un ascenseur, la cage d'escalier...
    • Pour faire le point, contactez le syndic de la copropriété (demandez ses coordonnées au propriétaire) pour avoir accès aux comptes rendus des dernières Assemblées générales.
    • Les travaux déjà votés au moment de la vente peuvent tout de même être à votre charge :
      • Lorsque le vendeur précise dans l'acte définitif de vente que l'acheteur doit régler toutes les charges du bien à partir de la signature.
      • Lorsque le projet de travaux a été voté avant la vente mais que le coût pour chacun des copropriétaires n'en a pas encore été précisé.

Achat immobilier : les vices cachés ?

Il est important de vérifier qu'il n'y ait pas de vices administratifs ou de vices cachés.

  • Exemples de vices administratifs :
    • Absence de permis de construire ou de déclaration préalable pour une véranda, une piscine ou une extension qui a été construite par l'ancien propriétaire.
    • Absence de déclaration aux services fiscaux pour des travaux effectués et qui risquent de modifier le montant de vos impôts.

Un vice caché est un vice non visible lors des visites d'un bien immobilier.

  • Exemples de vices cachés :
    • Chauffage qui ne fonctionne pas.
    • Mauvaise étanchéité d'un toit, d'une terrasse.
  • Recours en cas de vice caché : vous devez prouver que le vice caché est antérieur à l'achat du bien.
  • Règlement du conflit :
    • A l'amiable : l'ancien propriétaire prend en charge le coût des travaux (parfois la copropriété si le problème touche un bien collectif).
    • Sinon : vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance et avoir recours aux services d'un avocat.

Pour le chauffage, les termites, l'amiante et le plomb, le vendeur a l'obligation de vous fournir un diagnostic immobilier.

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Pense-bête, ce qu'il faut vérifier

Voici, en bref, la liste des choses principales à ne pas oublier de vérifier lors de vos visites et à demander au propriétaire :

Les points à vérifier Maison Appartement
Extérieur Environnement Environnement
Jardin
État des façades et du toit Parties communes (copropriété)
Intérieur Ambiance générale, style.
Exposition : plutôt est/ouest que nord/sud.
État général du bien.
Distribution des pièces.
État du bâti : des murs, plafonds, planchers, charpente.
État des fenêtres (double vitrage ?).
Éventuelles traces d'humidité.
État de la cave.
Rangements éventuels.
Les bonnes questions à poser Montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.
Mode de chauffage et montant de la consommation annuelle.
Isolation phonique et thermique. Consultez attentivement d'affichage de la performance énergétique
Liste des meubles et équipements qui restent.
Règlement de copropriété.
Existence ou non d'une assurance dommages-ouvrages pour les travaux effectués récemment en cas de vices. Montant des charges de copropriété.
Un certificat d'urbanisme prouvant la constructibilité du terrain.
Existence ou non d'une servitude privée sur le terrain (droit de passage, droit de puisage).
Le bien est-il concerné par le droit de préemption urbain , est il en zone de carrière, en zone inondable ?

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