Achat de logement social

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Un logement HLM est un type de logement social dont les conditions d'attribution sont réglementées. Son achat est donc soumis au respect de certaines conditions particulières. Dès lors qu'elles sont toutes réunies, vous avez l'opportunité de devenir propriétaire tout en bénéficiant d'une sécurité juridique dans le cadre de votre acquisition.

Alex Drainville/CC BY NC 2.0/Flickr

Achat de logement social : pour qui ?

L'achat d'un logement social est ouvert à tout le monde. Cependant, les locataires de l'immeuble et les membres de leur famille sont prioritaires. Il est possible d'acheter un logement HLM pour l'occuper mais aussi pour le louer ensuite. Le logement social doit avoir été construit depuis plus de 10 ans par un bailleur social.

Locataire d'un logement HLM

Le locataire d'un logement social peut exprimer son désir d'acheter son logement à tout moment. Pour cela, il lui suffit d'adresser une demande d'achat par lettre recommandée avec accusé de réception à l'organisme HLM qui gère son logement. Ce dernier dispose ensuite de 2 mois pour adresser une réponse positive ou négative au locataire en la motivant.

Un locataire peut également faire bénéficier son conjoint, ses ascendants ou ses descendants de la possibilité d'acheter son logement. Pour cela, leurs ressources ne doivent pas dépasser les plafonds exigés pour l'attribution d'un logement social.

Exemple : pour un logement à Paris financé à l'aide d'un prêt locatif social, les ressources d'un foyer de 2 personnes ne doivent pas dépasser 45 375 € lorsque la somme des âges du couple est supérieure à 55 ans ou 59 482 € lorsqu'elle ne dépasse pas 55 ans.

L'organisme HLM peut également décider, après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires (préfet, commune), de vendre des logements de son parc immobilier. Le préfet et la commune peuvent s'opposer à la vente.

Bon à savoir : si vous décidez de revendre votre logement social moins de 5 ans après son acquisition, l'organisme HLM est prioritaire pour le racheter.

Autres acheteurs

Les autres acheteurs ont la possibilité d'acquérir un logement HLM uniquement si l'organisme HLM met en vente un logement vacant. Cependant, les locataires ainsi que les gardiens des immeubles gérés par l'organisme HLM sont prioritaires.

Lorsque le logement est vacant, l'organisme HLM est tenu de délivrer cette information par voie d'affichage. La superficie du logement et son prix y sont indiqués. Plusieurs modes de communication sont à sa disposition : locaux de son siège social, parties communes des immeubles lui appartenant, presse locale, écriteau visible depuis la voie publique si le bien en vente est une maison.

Bon à savoir : la vente du logement n'est possible que s'il répond aux normes d'habitabilité en vigueur.

Formalités d'achat de logement social

Les formalités d'achat d'un logement social sont identiques à celles des autres biens immobiliers. L'acte de vente doit être signé devant un notaire, et les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur.

En plus des documents obligatoires habituels, l'organisme social doit remettre à l'acheteur avant la conclusion de la vente :

  • le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années ;
  • la liste des travaux portant sur les parties communes prévus ou à prévoir ;
  • un document indiquant que l'acheteur sera redevable de la taxe foncière tous les ans dès l'année suivant celle d'acquisition ;
  • un exemplaire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lorsque l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Le prix de vente du logement est défini en fonction d'une évaluation faite par la Direction de l'immobilier de l'État (DIE). L'organisme HLM en tient compte pour fixer le prix de vente du logement, lequel est généralement similaire à celui des logements comparables situés dans l'immeuble. Il ne doit pas être inférieur ou supérieur de plus de 35 % du montant de l'estimation faite par la DIE.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016le bailleur doit informer l'acheteur des modalités de médiation en cas de litige concernant la vente du logement ; l'objectif est de permettre une résolution amiable du litige ; l'ordonnance n° 2015-1033 du 20 août 2015 relative au règlement extrajudiciaire des litiges de consommation et le décret n° 2015-1382 du 30 octobre 2015 relatif à la médiation des litiges de la consommation en précisent les modalités.

Location après l'achat d'un logement social

Une fois que vous avez acheté le logement social, vous pouvez tout à fait le louer. Cependant, si vous l'avez acquis à un prix inférieur à celui estimé par la DIE et que vous le louez dans les 5 années suivant son acquisition, son loyer ne peut pas être supérieur à celui appliqué avant votre achat. Passé 5 ans, cette restriction ne vaut plus. Le logement social doit constituer la résidence principale de votre locataire dont les revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources nécessaires à l'attribution d'une HLM.

Bon à savoir : il est possible d'acquérir un logement social neuf réalisé dans le cadre de la loi Duflot pour le louer

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