Achat de logement social

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Sommaire

Un logement HLM est un type de logement social dont les conditions d'attribution sont réglementées. Son achat est donc soumis au respect de certaines conditions particulières. Dès lors qu'elles sont toutes réunies, vous avez l'opportunité de devenir propriétaire tout en bénéficiant d'une sécurité juridique dans le cadre de votre acquisition.

Achat de logement social : pour qui ?

L'achat d'un logement social est ouvert à tout le monde. Cependant, les locataires de l'immeuble et les membres de leur famille sont prioritaires. Il est possible d'acheter un logement HLM pour l'occuper mais aussi pour le louer ensuite. Le logement social doit avoir été construit depuis plus de 10 ans par un bailleur social.

Locataire d'un logement HLM

Le locataire d'un logement social peut exprimer son désir d'acheter son logement à tout moment. Pour cela, il lui suffit d'adresser une demande d'achat par lettre recommandée avec accusé de réception à l'organisme HLM qui gère son logement. Ce dernier dispose ensuite de 2 mois pour adresser une réponse positive ou négative au locataire en la motivant.

Un locataire peut également faire bénéficier son conjoint, ses ascendants ou ses descendants de la possibilité d'acheter son logement. Pour cela, leurs ressources ne doivent pas dépasser les plafonds exigés pour l'attribution d'un logement social.

L'organisme HLM peut également décider, après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires (préfet, commune), de vendre des logements de son parc immobilier. Le préfet et la commune peuvent s'opposer à la vente.

Autres acheteurs

Les autres acheteurs ont la possibilité d'acquérir un logement HLM uniquement si l'organisme HLM met en vente un logement vacant. Cependant, les locataires ainsi que les gardiens des immeubles gérés par l'organisme HLM sont prioritaires.

Lorsque le logement est vacant, l'organisme HLM est tenu de délivrer cette information par voie d'affichage. La superficie du logement et son prix y sont indiqués. Plusieurs modes de communication sont à sa disposition : locaux de son siège social, parties communes des immeubles lui appartenant, presse locale, écriteau visible depuis la voie publique si le bien en vente est une maison.

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Formalités d'achat de logement social

Les formalités d'achat d'un logement social sont identiques à celles des autres biens immobiliers. L'acte de vente doit être signé devant un notaire, et les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur.

En plus des documents obligatoires habituels, l'organisme social doit remettre à l'acheteur avant la conclusion de la vente :

  • le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années ;
  • la liste des travaux portant sur les parties communes prévus ou à prévoir ;
  • un document indiquant que l'acheteur sera redevable de la taxe foncière tous les ans dès l'année suivant celle d'acquisition ;
  • un exemplaire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lorsque l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Le prix de vente du logement est défini en fonction d'une évaluation faite par la Direction de l'immobilier de l'État (DIE). L'organisme HLM en tient compte pour fixer le prix de vente du logement, lequel est généralement similaire à celui des logements comparables situés dans l'immeuble. Il ne doit pas être inférieur ou supérieur de plus de 35 % du montant de l'estimation faite par la DIE.

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Location après l'achat d'un logement social

Une fois que vous avez acheté le logement social, vous pouvez tout à fait le louer. Cependant, si vous l'avez acquis à un prix inférieur à celui estimé par la DIE et que vous le louez dans les 5 années suivant son acquisition, son loyer ne peut pas être supérieur à celui appliqué avant votre achat. Passé 5 ans, cette restriction ne vaut plus. Le logement social doit constituer la résidence principale de votre locataire dont les revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources nécessaires à l'attribution d'une HLM.

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