Achat maison à l'étranger

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Faites-vous conseiller par un professionnel pour éviter les pièges.

Que ce soit pour un investissement, l'achat d'une résidence secondaire ou d'une résidence principale, vous pouvez acheter une maison à l'étranger. Cependant, il convient d'être vigilent pour éviter les pièges !

Achat d'une maison à l'étranger : législation, situation socio-économique et politique du pays

Lorsque vous souhaitez acheter une maison à l'étranger, la première chose à faire est de se renseigner sur la législation en vigueur dans le pays où vous souhaitez investir :

  • Quelles sont les modalités de vente ? Contrairement à la France, l'acte de vente n'est pas forcément signé auprès d'un notaire. Par exemple, en Espagne, l'acte de vente est rédigé par un avocat avant d'être enregistré auprès d'un notaire.
  • Comment est défini le droit de propriété ? Les modalités d'acquisition de la propriété immobilière, de succession et de transmission varient d'un pays à l'autre. Par exemple, en Tunisie, l'acquisition de certains biens immobiliers doit faire l'objet d'une autorisation préalable délivrée par le Gouverneur.
  • S'intéresser à la situation politique et socio-économique du pays d'acquisition est primordial. Il faut se poser des questions sur l'évolution future de son investissement. Est-il rentable à moyen terme, à long terme ? Les prix sont-ils susceptibles d'augmenter ? La destination va-t-elle devenir à la mode si tel n'est pas le cas au jour de l'acquisition?

Conseil : afin d'obtenir les bonnes informations, il est préférable de s'adresser à un professionnel compétent : avocat spécialisé, professionnel de l'immobilier, etc.

Financer l'achat d'une maison à l'étranger

Lorsque vous souhaitez acheter une maison à l'étranger vous avez le choix entre 2 types de financement :

  • Depuis la France : les banques françaises sont souvent réticentes pour accorder un crédit immobilier destiné au financement d'un bien à l'étranger. Elles connaissent mal le marché immobilier local et les prix pratiqués. Elles exigent donc :
    • un apport conséquent ;
    • des garanties en France comme une hypothèque sur un bien immobilier, des placements financiers, etc.
  • Dans le pays d'achat : les banques étrangères exigent elles aussi un apport conséquent, et l'ouverture d'un compte bancaire.

Une alternative intéressante peut être de s'adresser à une banque française disposant d'une filiale dans le pays d'achat. 

Dans tous les cas, lors de l'achat d'une maison à l'étranger, on vous demande d'ouvrir un compte bancaire local, souvent sous forme de compte convertible en devises.

Achat d'une maison à l'étranger et fiscalité

La fiscalité en cas de possession d'une maison à l'étranger varie d'un pays à l'autre. Renseignez-vous sur les éventuels accords signés entre la France et les autres pays.

Par exemple, il existe entre la France et le Maroc une convention fiscale de non-double imposition. Dans ce cadre, vous paierez vos impôts dans le pays dans lequel vous avez votre résidence habituelle c'est-à-dire :

  • votre foyer permanent d'habitation ;
  • vos intérêts économiques, etc.

Si vous avez votre résidence fiscale en France, sachez que quelle que soit la situation vous devrez payer vos impôts sur tous les revenus en provenance de l'étranger.

En plus des impôts sur le revenu, le fait de détenir une maison à l'étranger peut vous exposer aux paiements de taxes locales.

L'achat d'une maison à l'étranger peut être attractive fiscalement en vue d'y faire sa résidence principale une fois à la retraite. C'est par exemple le cas du Portugal qui exonère les retraités pendant 10 ans d'impôts sur leur pension, sous réserve qu'ils n'y aient pas été domiciliés au cours des 5 dernières années.

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