Achat maison à rénover

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien, l'achat d'une maison à rénover peut être une alternative intéressante. Toutefois, n'oubliez pas d'évaluer l'ampleur et le coût des travaux à réaliser !

Achat maison à rénover : les points à vérifier

Avant de signer un compromis de vente, pensez bien à vérifier l'état général de la maison et faites un point sur les travaux à prévoir.

Vérifiez notamment :

  • la solidité du bâtiment ;
  • l'étanchéité des ouvertures et de la toiture ;
  • l'isolation ;
  • les injonctions administratives ;
  • les normes des installations et la conformité des diagnostics :
    • électrique ;
    • gaz ;
    • eau ;
    • assainissement ;
    • plomb ;
    • termites ;
    • amiante ;
    • mérule.

Conseil : n'hésitez pas à faire appel à des professionnels du bâtiment qui pourront vous conseiller et vous orienter dans les travaux à effectuer.

Les démarches administratives en cas d'achat de maison à rénover

Si vous décidez d'acheter une maison à rénover, vous devrez effectuer des démarches administratives en plus des démarches liées à l'achat.

Déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est plus souple que le permis de construire. Elle concerne les travaux d'aménagement qui modifient légèrement le bâtiment et possède une durée de validité de 3 ans avec une prorogation possible de 2 fois 1 an.

La demande doit être effectuée en mairie et correspond au formulaire Cerfa n° 13703. Le dossier pour être complet doit comporter l'ensemble des pièces justificatives demandées dans la notice explicative jointe au formulaire et le formulaire proprement dit. Le dossier doit être établi en 2 exemplaires, soit adressés en lettre recommandée avec accusé de réception, soit déposés sur place en mairie.

Lorsque la mairie rend sa décision :

  • en cas d'acceptation, elle rend un arrêté ;
  • en cas de refus, il est possible pour le bénéficiaire de demander dans un délai de 2 mois suivant ce refus à la mairie de revoir sa position (cette demande doit être faire par lettre recommandée avec accusé de réception ; en cas d'absence de réponse au terme du délai d'instruction, cela équivaut pour le demandeur au bénéfice d'une décision de non opposition à ses travaux d'aménagements).

La déclaration préalable de travaux doit faire l'objet d'un affichage pendant toute la durée des travaux, sur un panneau d'au moins 80 cm qui doit être lisible depuis la voie publique.

Important : dès qu'ils ont débuté, les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an faute de quoi la déclaration n'est plus valable. Si les travaux ne débutent pas à temps ou qu'une interruption de plus d'un an est prévue, il est possible d'obtenir un prolongement d'un an.

Permis de démolir

Si vous envisagez une démolition partielle ou totale d'un bâtiment, vous devrez demander un permis de démolir. Le permis de démolir correspond au formulaire Cerfa n° 13405 (permis de démolir sans reconstruction).

Le dossier pour être complet doit comporter l'ensemble des pièces justificatives demandées dans la notice explicative jointe au formulaire et le formulaire proprement dit. Il doit être établi en 4 exemplaires, soit adressés en lettre recommandée avec accusé de réception, soit déposés sur place en mairie.

La mairie a au même titre que pour la déclaration préalable la possibilité d'accepter la demande de permis de démolir, de la refuser ou de ne pas répondre. En cas d'acceptation, celle-ci vous délivre un récépissé indiquant la date à partir de laquelle les travaux peuvent débuter. L'autorisation de permis de démolir doit être affichée pendant toute la durée des travaux.

Le permis de démolir a une durée de validité de 3 ans avec une prorogation possible de 2 fois 1 an.

Bon à savoir : cette démarche n'est cependant pas exigée en cas de bâtiment en ruine au bord de l'écroulement.

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Achat maison à rénover : quelles démarches pour quels travaux ?

Types de travaux Démarches nécessaires
Changement de la destination du bâtiment Déclaration préalable
Démolition de bâtiments Permis de démolir
Modification de l'aspect extérieur Ouverture de fenêtres. Déclaration préalable
Transformation de portes ou fenêtres.
Installation d'une fenêtre sur le toit.
Changement de la couleur de la façade.
Modification de l'aspect extérieur

Travaux de ravalement dès lors que la maison est comprise dans un secteur protégé.

Exemple : proximité d'un monument historique.

Déclaration préalable
Transformation du bâtiment Création d'une pièce de 20 m² maximum (ou de maximum 40 m² si la maison est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme) ; pour les pièces de plus de 20 m², la surface totale de la construction ne doit pas dépasser 150 m².  Déclaration préalable
Création d'une pièce de plus de 20 m² (ou de plus de 40 m² pour une maison située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme), ou lorsque la surface totale de la construction dépasse 150 m². Permis de construire
Ajout d'un étage supplémentaire. Permis de construire
Aménagement d'une pièce dans un garage ou des combles d'une surface de plus de 10 m². Déclaration préalable
Transformation du bâtiment Création d'une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture a une hauteur au dessus du sol inférieure à 1,80 m. Déclaration préalable
Création d'une piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² dont la couverture a une hauteur au dessus du sol supérieure à 1,80 m. Permis de construire
Création d'une piscine dont le bassin a une superficie supérieure à 100 m². Permis de construire

Changement de destination d'un local.

Exemple : un ancien local commercial transformé en logement.

Déclaration préalable

Réalisation d'une division foncière.

Exemple : division d'un ou plusieurs lots.

Déclaration préalable

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