Achat en viager

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

L'achat en viager est un choix qui séduit de nombreux acquéreurs, tout comme le fait d'acheter pour louer.

Achat en viager : une prise de risque réciproque

Viager
  • Le principe du viager :
    • L'acheteur ou débirentier signe un contrat de vente avec le vendeur du bien, également appelé crédirentier.
    • L'acheteur acquiert le bien et en échange :
      • Il verse au vendeur une rente viagère jusqu'au décès de ce dernier.
      • Selon le contrat, il peut lui verser en plus de la rente un bouquet : c'est-à-dire le paiement comptant d'un capital.
  • Le viager est un contrat spécifique déterminé par le temps de vie du vendeur, ce qui peut présenter un certain risque.

Entrez en contact direct avec des professionnels afin d’obtenir un devis personnalisé.

Demander un devis gratuit

Immobilier en viager : une vente classique

L'achat d'un bien en viager s'effectue comme une vente classique :

  • Rédaction et signature d'un compromis de vente.
  • Signature de l'acte définitif de vente chez le notaire.

Achat en viager : quelle solution choisir ?

Lors de la signature de l'acte définitif de vente, il est important de bien savoir à quel type de viager on a affaire :

  • Viager libre : si vous souhaitez faire du logement votre résidence principale :
    • L'acheteur peut occuper immédiatement le bien ou en jouir comme il l'entend (location, revente).
    • Il a à sa charge toutes les charges, les frais et les travaux.
    • Le montant de la rente est beaucoup plus important qu'en viager occupé.
  • Viager occupé : si vous souhaitez simplement faire un placement immobilier sans habiter le logement :
    • Le vendeur (et parfois sa famille) continue d'occuper le logement jusqu'à son décès.
      • Le contrat doit préciser qui paie quoi : frais d'entretien, gros travaux, taxe d'habitation, impôts fonciers.
    • Le vendeur peut aussi le louer.
      • Le vendeur a à sa charge les frais d'entretien courant.
      • L'acquéreur a à sa charge les gros travaux.

Bon à savoir : à défaut de précision dans l'acte, c'est l'article 608 du Code civil, relatif aux obligations de l'usufruitier, qui s'applique : « L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits ». Par exemple, le vendeur sera tenu de s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (réponse ministérielle du 7 juin 2016).

Montant de la rente viagère dans un achat en viager

En cas de non paiement de la rente viagère, le vendeur est protégé par une série de mesures,  notamment la saisie et la vente de tous les biens de l'acquéreur.

3 types de rente

Type de rente viagère Principe
Rente simple La rente repose sur une seule tête : à son décès, le paiement de la rente s'arrête.
Rente réversible La rente repose sur plusieurs têtes conjointement ou successivement. 2 options : en totalité ou en partie.
Rente réductible Le montant de la rente diminue lors du décès de chaque tête.

3 critères déterminants pour le montant de la rente

Le montant de la rente est fixé par différents éléments :

  • L'espérance de vie du crédirentier :
    • Plus elle est grande plus la rente viagère diminue et vice versa.
    • En règle générale, l'espérance de vie du crédirentier est plus importante que celle des autres propriétaires.
  • La valeur du bien :
    • Pour un viager libre : l'estimation se fait sur la valeur d'un bien vendu libre.
    • Pour un viager occupé : la valeur subit une décote d'environ 20 à 30%.
  • Le taux de rendement.

Entrez en contact direct avec des professionnels afin d’obtenir un devis personnalisé.

Demander un devis gratuit

Quelques précautions à prendre pour un achat en viager

Pour l'achat d'un bien en viager, quelques conseils :

  • Passer par un notaire pour rédiger le contrat.
  • Verser un bouquet au vendeur car cela présente plusieurs avantages :
    • Pour l'acquéreur : une rente viagère moins élevée (important notamment si le vendeur bénéficie d'une durée de vie exceptionnelle...).
    • Pour le vendeur : un minimum de garantie de la solvabilité de l'acquéreur.
  • Souscrire une assurance décès invalidité pour protéger financièrement les héritiers de l'acquéreur s'il vient à décéder.

Entrez en contact direct avec des professionnels afin d'obtenir un devis personnalisé.

Demander un devis gratuit

Pour aller plus loin


Des experts vous répondent

Simple et gratuit !

Sans démarchage commercial

Déjà plus de 100 000 questions répondues

Poser une question
yves bouxirot

etudes thermiques et accompagnement aux travaux | actergie

Expert

CR
cle r.

maison ossature bois, charpente, isolation... | hb

Expert

ML
mickaël lentz

consultant en gestion budgétaire / analyste crédit | ml consultant

Expert

Rejoindre notre réseau d'experts Plus d'experts

Quel est votre projet ?

Décrivez votre demande en quelques clics.

Des spécialistes de votre région vous contactent sous 48h.

Gratuit et sans engagement !

Vos objectifs principaux (plusieurs choix possibles) :

Demander des devis

Merci de renseigner les revenus mensuels de votre foyer.

Merci de renseigner vos objectifs.

Merci de renseigner votre année de naissance.



Autres sujets sur Ooreka


Tatie Jeanine n’aura plus le dernier mot

En vous inscrivant, profitez en exclu de nos services gratuits :

(Promis, on ne vous spammera pas)

OK
Surveillez votre boite mail, vous allez bientôt recevoir notre newsletter !
Vous êtes déjà inscrit à notre newsletter.