Constructeur villa

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Constructeur de villa : la solution la plus courante pour bâtir sa maison.

Pour faire construire votre maison, vous pouvez au choix faire appel à un architecte, un entrepreneur ou un constructeur de villa. Contrairement à l'architecte qui est là pour donner vie à un projet de maison que vous avez précisément en tête, le constructeur de villa propose ses propres modèles de maison que vous pouvez toutefois personnaliser.

Constructeur maison individuelle

Constructeur de villa : un contrat obligatoire

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire depuis la loi du 19 décembre 1990 pour tout entrepreneur qui fait construire moins de deux logements sur un terrain qui n'est pas à lui.

Ce contrat protège les acquéreurs de maisons individuelles :

  • Contre toutes les défaillances de leur constructeur durant les travaux.
  • Les assure de l'achèvement de leur maison.

Il existe deux types de contrats CCMI :

  • CCMI avec fourniture de plan : le constructeur ou un tiers qu'il délègue vous livre un plan et réalise la totalité ou bien une partie des travaux.
  • CCMI sans fourniture de plan ou CCMI allégé : le constructeur ne donne pas de plan mais réalise tout ou partie des travaux de gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air de la construction.

Dans les deux cas, voici les éléments que le contrat doit obligatoirement comporter :

Contenu du contrat (sous peine de nullité du contrat) A savoir Références
Plan de la construction
  • Aucun versement avant la signature de ce contrat.
  • Rétractation possible dans les 7 jours qui suivent l'envoi du CCMI par lettre recommandée avec accusé de réception (rétractation par lettre recommandée avec AR).
  • Loi du 19 décembre 1990
  • Articles L.230-1 à L.232-2 et articles R.231-1 à R.231-13 du Code de la construction et de l'habitation.

Mentions obligatoires

  • Désignation et caractéristiques du terrain, titre de propriété, situation cadastrale, caractéristiques techniques de la maison (intérieur/extérieur), prix définitif de la totalité du projet, modalités de règlement, mention selon laquelle le projet immobilier est conforme aux règles de construction, date de début des travaux, durée et pénalités pour le constructeur si retard, possibilité d'être assisté d'un architecte ou autre professionnel pour la réception du bien, certificat de garantie d'indemnisation en cas de défaillance du constructeur.
  • Mention manuscrite de l'acquéreur indiquant le coût éventuel des travaux (et leur description) qu'il souhaite garder à sa charge.
  • Conditions suspensives(le contrat est annulé si elles ne se réalisent pas dans un délai fixé): achat du terrain, délivrance du permis de construire, obtention du prêt, obtention de l'assurance dommages ouvrage, obtention de la garantie de livraison du constructeur.
  • Notice descriptive signée par l'acheteur et le constructeur : mentionne très précisément toutes les caractéristiques techniques de la construction (intérieur/extérieur) ainsi que les équipements (intérieurs/extérieurs) nécessaires à l'utilisation de la construction (coût des travaux inclus et coût de ceux que l'acheteur garde à sa charge, quantité, détail...).
Diagnostic de performance énergétique Pour les demandes de permis de construire faites après le 1er juillet 2007. /

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Constructeur de villa : garanties pour protéger l'acheteur

Voici un tableau vous expliquant quelles sont les deux garanties obligatoires du constructeur :

Type de garantie Explication Modalités
Garantie de livraison
  • Garantie obligatoire : assure l'acquéreur de la livraison de sa maison en temps et en heures.
  • Il s'agit d'une caution solidaire accordée au constructeur par un établissement de crédit ou d'assurance : s'il y a un retard dans la livraison de la maison, si le constructeur fait faillite ou bien que des travaux doivent être réalisés pour lever des réserve émises par l'acquéreur, la caution est chargée de mettre en demeure le constructeur d'achever les travaux au plus vite ou bien de déléguer (et payer) un autre entrepreneur pour achever les travaux (au bout de 15 jours sans réponse du constructeur).
  • Garantie allant de la date d'ouverture du chantier à la réception sans réserves par l'acquéreur (ou dans les 8 jours s'il n'est pas assisté par un architecte).
  • À la signature du CCMI, le constructeur doit annexer au contrat une attestation de cette garantie.
Garantie de remboursement
  • Cette garantie est obligatoire si le constructeur demande à l'acquéreur un ou des versements avant que les travaux ne commencent.
  • Il s'agit d'une caution solidaire accordée au constructeur par un établissement de crédit ou d'assurance.
  • En cas de non réalisation des conditions suspensives du CCMI ou en cas de rétractation de l'acquéreur dans les 7 jours ou bien si le chantier ne démarre pas à la date convenue, cela garantit le remboursement des sommes versées par l'acquéreur.
  • La garantie s'éteint le jour où commencent les travaux.
  • A la signature du CCMI, le constructeur doit annexer au contrat une attestation de cette garantie.

Constructeur villa : paiements échelonnés

Pour l'achat d'une maison individuelle, l'acquéreur peut commencer à faire des versements dès la signature du contrat avec le constructeur de villa.

Voici quels sont ces versements et les modes de paiement habituels :

Versement Explication Modalités de paiement
Dépôt de garantie A la signature du contrat de construction de maison individuelle, le constructeur peut demander à l'acquéreur un dépôt de garantie de 3% maximum du prix total du projet qu'il ait ou non une garantie de remboursement. Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué chez le notaire : si toutes les conditions suspensives se réalisent dans les délais : le constructeur peut débloquer ces fonds, si elles ne se réalisent pas toutes ou si l'acquéreur se rétracte dans les 7 jours, il récupère le montant dans sa totalité.
Acompte A la signature du contrat de construction de maison individuelle, le constructeur peut demander un acompte du coût de la construction (5% à la signature et 5% après l'obtention du permis de construire) s'il est en possession d'une garantie de remboursement. /
Paiement de la totalité du projet
  • L'acquéreur échelonne ses versements au constructeur en fonction de l'avancement du chantier.
  • Si le constructeur est en retard, il doit s'acquitter de pénalités (par jour de retard) dont le montant est à fixer ensemble dans le CCMI.
  • Si l'acquéreur est en retard dans ses paiements, le constructeur peut également lui imposer des pénalités (contractuelles).

Échelonnement habituel des versements : (5% à la signature du contrat et 5% à l'obtention du permis de construire seulement si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement)

  • 15% dès le début des travaux.
  • 25% lorsque les fondations sont terminées.
  • 40% lorsque les murs sont terminés.
  • 60% quand la maison est mise hors d'eau.
  • 75% lorsque les cloisons sont achevées et la mise hors d'air est réalisée.
  • 95% lorsque les travaux d'équipement, de chauffage et de plomberie sont réalisés.
  • Solde de 5% : à réception des travaux ou dans les 8 jours après la remise des clés (sauf si l'acquéreur émet des réserves : dans ce cas, le solde est versé lorsque les réserves sont levées).

À savoir : le prix du projet immobilier peut être révisé selon l'index national du bâtiment tous corps d'état appelé BT 01 si cela est mentionné dans les clauses du contrat.

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Réception : faites vous assister par un pro

La réception est une étape cruciale de votre projet, elle est réglementée par l'article 1792-6 du Code civil

La réception est le moment où l'acquéreur accepte, avec ou sans réserve, la maison commandée au constructeur de maison individuelle :

  • Attention, seul le maître d'ouvrage (l'acquéreur) est autorisé à la recevoir.
  • Le maître d'ouvrage peut en revanche mandater un représentant (professionnel ou autre).

La réception est établie par écrit et au moins en 2 exemplaires. Elle comporte 3 volets :

  • Le procès verbal.
  • L'état des réserves (s'il y en a).
  • Un constat de la levée des réserves.

Pour que la réception soit valide :

  • Le constructeur et l'acquéreur doivent être présents (le constructeur doit avoir été convoqué).
  • L'acquéreur doit signer un procès verbal et signifier si la construction correspond à sa commande ou s'il émet des réserves.

C'est le moment de vérifier que tout est conforme à vos attentes en faisant un état des lieux très précis et scrupuleux qui apparaîtra dans le procès verbal (qualité des matériaux, équipement, cotes...) :

  • Vous pouvez le faire seul, au risque de passer à coté de certains vices : dans ce cas, la loi vous accorde 8 jours supplémentaires pour notifier des désordres ou vices au constructeur par un courrier en recommandé avec accusé de réception.
  • Ou vous faire aider par un professionnel (article L.231-2-f du Code de la Construction et de l'habitation) : attention, dans ce cas, vous n'avez pas de délai supplémentaire, toutes les réserves doivent être mentionnées le jour de la réception  :
    • Architecte
    • Professionnel de la construction agréé
    • Contrôleur technique...

Si vous émettez des réserves lors de la réception de votre maison, cela signifie que vous acceptez la construction si le constructeur remédie aux désordres et vices de conformité mentionnés dans le procès verbal au plus vite.

En cas de litige : dans certains cas, la réception ne peut se faire de façon amiable (le constructeur ou l'acquéreur refuse la réception malgré une mise en demeure) : c'est le tribunal de grande instance, une fois saisi, qui est chargé de trancher.

Constructeur villa : après la réception 

Le constructeur vous remet les clés :

  • Le contrat de construction (CCMI) s'achève.
  • Vous pouvez vous installer dans votre nouvelle maison.

Vous devez régler au constructeur le solde du coût de votre maison :

Votre situation Quand devez-vous régler le solde ? Modalités
Vous avez fait la réception de votre construction seul et sans réserve Vous avez 8 jours pour notifier au constructeur des vices de conformité ou désordres que vous n'avez pas remarqué le jour de la réception. Si vous ne remarquez aucun désordre, vous devez payer le solde du prix à la fin de ce délai. Par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous avez fait la réception avec un professionnel et sans réserve
  • Vous n'avez pas de délai supplémentaire pour ajouter des réserves.
  • Vous devez payer le solde du prix le jour de la réception.
Vous avez fait la réception seul mais avec réserves Vous paierez le solde du prix à la levée des réserves (lorsque vous aurez constaté que tous les travaux de remise en état ont été réalisé par le constructeur pour rendre la construction conforme au contrat de construction). En attendant, le solde est déposé sur un compte bloqué (notaire...).
Vous avez fait la réception avec un pro mais avec réserves

Vous avez repéré des vices de conformité après le délai des 8 jours :

  • Les garanties biennale et décennales peuvent peut-être jouer s'il s'agit d'un vice de conformité important.

À compter de la date de réception, vous devez avoir souscrit une assurance multirisques habitation pour vous protéger des risques et dommages éventuels pouvant toucher votre famille ou votre maison :

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