Défiscalisation immobilière

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Sommaire

Le principe de la défiscalisation immobilière est que l'État encourage l'achat de certains types de biens immobiliers, en accordant des réductions d'impôt. La défiscalisation connaît un grand succès, car elle permet de devenir propriétaire sans débourser d'argent ou presque :

  • vous achetez en empruntant ;
  • vous louez votre bien ;
  • vous remboursez l'emprunt avec le loyer reçu et la réduction d'impôt.

Résultat : selon les lois et le type d'investissement, votre bien immobilier est financé entre 50 et 70 % par le locataire et l'État.

Défiscalisation immobilière

Plusieurs lois de défiscalisation immobilière

Il existe différentes lois de défiscalisation, à choisir selon votre patrimoine et vos objectifs, les principales sont :

  • le déficit foncier, la disposition la plus classique pour défiscaliser un achat immobilier ;
  • le dispositif Denormandie, entré en vigueur le 1er janvier 2019 ;
  • le dispositif « Louer abordable », aussi appelé Cosse ou Cosse ancien ;
  • la loi Pinel, entrée en vigueur en septembre 2014, remplace la loi Duflot. Elle a été prolongée de 4 ans par la loi de finances pour 2018, jusqu'au 31 décembre 2021 ;
  • la location meublée : LMP et LMNP, complétées par le dispositif Censi-Bouvard ;
  • la loi Malraux ou monuments historiques pour les biens classés ou inscrits en tant que tels ;
  • la loi Girardin permet d'investir dans le logement social dans les DOM-TOM.

Quelle défiscalisation pour quel type d'achat immobilier ?

Dispositif de défiscalisation immobilière Type d'achat immobilier Conditions requises Durée d'investissement Montant limite de l'achat Avantages fiscaux
PINEL Investissement dans l'immobilier neuf. Mettre en location un logement nu à usage d'habitation principale situé dans une zone éligible à la loi PINEL avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-même plafonnés variant selon la composition du foyer.

6 ans, 9 ans ou 12 ans.

300 000 €. 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location / jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts.
PINEL Outre-mer Investissement dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité. Mettre en location le logement à titre de résidence principale avec un loyer plafonné (de 10,22 € par m² à 12,70 € par m² selon les DOM-TOM en 2018). Le locataire doit avoir des revenus eux-mêmes plafonnés variant selon la composition du foyer. 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 300 000 €. 23 %, 29 % ou 32 % de réduction en fonction de la durée de location, calculée sur un plafond au m² habitable / plafonnement global porté à 18 000 €.
CENSI-BOUVARD

Investissement dans des logements meublés neufs ou réhabilités depuis 15 ans maximum :

  • en résidences services pour étudiants ;
  • en résidences services pour personnes âgées et personnes handicapées ; 
  • en résidences d'accueil et de soins agréées.
Mettre le bien en location avec la mise en place d'un bail commercial dans les 12 mois suivant la livraison.  9 ans minimum. 300 000 €. Réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat HT (25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010).
LMP (loueur meublé professionnel) Neuf ou ancien.

Mettre en location le bien meublé à usage d'habitation. Les conditions suivantes sont cumulatives :

  • les recettes doivent dépasser le montant de 23 000 € ;
  • les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal ;
  • une immatriculation au RCS est nécessaire.
-- -- Déduction des charges liées à l'investissement du revenu global sans limitation. Amortissement des locaux. Imputation des déficits. Exonération des plus-values de cession sous certaines conditions.
LMNP (loueur meublé non professionnel) Neuf ou ancien.

Mettre en location le bien meublé à usage d'habitation. L'une des conditions suivantes doit être remplie :

  • les recettes ne doivent pas dépasser le montant de 23 000 € ;
  • les recettes ne doivent pas être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal ;
  • aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au RCS.
-- --

Deux régimes fiscaux existent :

  • le régime forfaitaire : vos recettes ne doivent pas dépasser 70 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos recettes ;
  • le régime réel lorsque vos recettes dépassent 70 000 €. Vos charges et vos amortissements sont déductibles de vos recettes.
MALRAUX Ancien avec travaux. Restaurer l'ensemble de l'immeuble et louer les logements nus. L'immeuble doit se situer soit dans un quartier dégradé, soit dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Minimum 9 ans. -- Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt (22 % pour les biens localisés en ZPPAUP ou 30 % pour les biens localisés dans les secteurs sauvegardés MALRAUX, avec un plafond de travaux de 400 000 € sur 4 ans).
Monuments historiques Ancien avec travaux. Restaurer des logements situés dans des immeubles classés Monuments Historiques, ISMH, bénéficiant d'un label de la Fondation du Patrimoine, ou présentant un caractère historique ou artistique particulier. Ouvrir au public une certaine durée dans l'année. Minimum 15 ans.   Déduction des travaux réalisés et des intérêts d'emprunt du revenu global. La signature d'une convention avec l'État permet de bénéficier d'une exonération des droits de successions sur la donation ou la transmission.
Louer abordable - COSSE ancien Ancien ou récent. Le logement doit être conventionné avec l'ANAH. Mettre en location le logement à titre de résidence principale avec un loyer plafonné suivant la nature de la convention (très social, social, intermédiaire). Le locataire doit avoir des revenus eux-mêmes plafonnés variant selon la composition du foyer. 6 ans ou 9 ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'ANAH. -

Réduction d'impôt de 15 % à 70 % en fonction des loyer et de la zone (85 % pour une location solidaire sécurisée).

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2019, la loi Élan étend le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement ANAH avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).

Denormandie Ancien dégradé. Investissement dans un bien ancien à rénover (travaux à hauteur de 25 % du coût total de l'opération) dans les centres-villes éligibles. 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 300 000 €. 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location.
GIRARDIN social Neuf ou ancien. Mettre en location dans les 6 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux un logement nu à usage d'habitation principale situé dans les DOM-TOM avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-même plafonnés variant selon la composition du foyer. 5 ans minimum (ou 6 ans minimum pour les logements intermédiaires).   Réduction d'impôt comprise entre 25% et 50%.

Habiter ou investir ?

Tout dépend de votre projet et du montant de vos impôts. Certaines lois de défiscalisation sont destinées à des contribuables se situant dans les tranches d'imposition les plus élevées.

Certains dispositifs de défiscalisation permettent de récupérer son bien pour y habiter à une échéance plus ou moins courte. Vous trouverez toutes les réponses à vos interrogations dans le tableau ci-dessus.

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