Achat immobilier pour la défiscalisation

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le principe de la défiscalisation immobilière est que l'État encourage l'achat de certains types de biens immobiliers, en accordant des réductions d'impôt. La défiscalisation connaît un grand succès, car elle permet de devenir propriétaire sans débourser d'argent ou presque :

  • Vous achetez en empruntant.
  • Vous louez votre bien.
  • Vous remboursez l'emprunt avec le loyer reçu et la réduction d'impôt.

Résultat : selon les lois et le type d'investissement, votre bien immobilier est financé entre 50 et 70 % par le locataire et l'État.

Défiscalisation immobilière

Il existe différentes lois de défiscalisation, à choisir selon votre patrimoine et vos objectifs, les principales sont :

  • Le déficit foncier, la disposition la plus classique pour défiscaliser un achat immobilier.
  • Loi Pinel la dernière-née, entrée en vigueur en septembre 2014, remplace la loi Duflot.
  • Location meublée : LMP et LMNP, complétées par la loi Bouvard.
  • Malraux ou monuments historiques pour les biens classés ou inscrits en tant que tel.
  • Louer abordable, loi aussi appelée Cosse ancien.

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Quelle défiscalisation pour quel type d'achat immobilier ?

Dispositif de défiscalisation immobilière Type d'achat immobilier Montant limite de l'achat Avantages fiscaux
Pinel Investissement dans l'immobilier neuf 300 000 € Jusqu'à 21 % de réduction d'impôt sur 12 ans
Pinel Outre-mer Investissement dans l'immobilier neuf 300 000 € Jusqu'à 32 % de réduction d'impôt sur 12 ans
Bouvard-Censi Investissement dans des logements meublés en résidence de service 300 000 € Réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat HT (25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010)
LMP (loueur meublé professionnel) Neuf ou ancien -- Déduction des charges liées à l'investissement du revenu global sans limitation.
LMNP (loueur meublé non professionnel) Déduction des charges liées à l'investissement du revenu locatif.
Malraux Ancien avec travaux -- Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt (22 % ou 30 %, avec un plafond de travaux de 400 000 € sur 4 ans).
Monuments historiques Déduction des travaux réalisés et des intérêts d'emprunt du revenu global.
Louer abordable - Cosse ancien Ancien ou récent - Réduction d'impôt de 15 à 70 % en fonction des loyer et de la zone (85 % pour une location solidaire sécurisée).

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Bouvard-Censi. Le dispositif continue en revanche à s'appliquer pour les résidences étudiantes et les établissements médicalisés jusqu'au 31 décembre 2017. En contrepartie, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt de 20 % (dans la limite de 22 000 €) en cas de travaux dans une résidence de tourisme (travaux de rénovation énergétique, travaux de ravalement, travaux d'adaptation aux personnes handicapées). Ces travaux doivent être votés en assemblée générale entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

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