Achat d'un terrain

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Acheter un terrain : pas plus compliqué que d'acheter un bien immobilier.

Une fois que l'on a choisi son terrain, vient le moment de l'acheter... Comme pour acheter un bien neuf ou ancien, l'achat d'un terrain à construire passe par différentes étapes.

Faire construire - Achat du terrain

Formalités d'achat d'un terrain

Étape 1 : un compromis de vente adapté

Première étape : le compromis de vente avec le vendeur. Cependant,  cette étape varie selon le type de terrain que vous souhaitez acheter.

Type de terrain Formalités avant la signature du compromis vente Modalités du compromis de vente
Terrain isolé Constructible Avant de signer un compromis de vente l'acheteur doit vérifier :
  • le certificat d'urbanisme auprès de la mairie pour avoir la certitude que le terrain est constructible ;
  • que le terrain peut être viabilisé ;
  • le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols ou la carte communale pour connaître les règles de construction en vigueur.
  • Si certains points restent à régler mais que l'acheteur est sûr de vouloir acheter un terrain, il signe avec le propriétaire un compromis de vente.
  • S'il n'est pas sûr d'acheter le terrain il peut signer avec le propriétaire une promesse unilatérale de vente.
  • Dans le cas d'un terrain isolé l'acheteur ne bénéficie pas légalement du délai de rétractation de 7 jours prévu habituellement lors de la signature du compromis de vente. Pour pouvoir en bénéficier il doit donc se mettre d'accord avec le propriétaire pour insérer une clause en ce sens.
Non constructible Avant toute chose, l'acheteur doit entamer des démarches afin de savoir s'il peut bénéficier d'une dérogation pour pouvoir construire.
Terrain en lotissement L'acheteur doit vérifier :
  • le cahier des charges ;
  • le règlement du lotissement ;
  • le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols ou la carte communale.
Le compromis ou la promesse de vente doit être signé lorsque les travaux définis dans le permis d'aménager sont achevés, sauf si le lotisseur bénéficie d'une autorisation exceptionnelle. Dans le cas d'un terrain en lotissement, l'acquéreur bénéficie d'une protection étendue depuis le 1er juillet 2006 (article 442-8 du Code de l'urbanisme) :
  • L'acquéreur signe une promesse unilatérale de vente précisant les détails du lot.
  • Le vendeur est en droit de demander une indemnité d'immobilisation.
  • L'acquéreur peut cependant se rétracter dans les 7 jours et récupérer cette somme dans les 21 jours qui suivent la date de rétractation.

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Étape 2 : L'acte de vente pour l'achat de votre terrain

Deuxième étape : c'est l'acte de vente définitif. Il est signé environ 3 mois après le compromis de vente avec le vendeur et devant le notaire.

Type de terrain Contenu de l'acte de vente
Terrain isolé
  • les coordonnées du vendeur et de l'acheteur ;
  • le descriptif détaillé du terrain et sa surface ;
  • l'existence ou non de bornage du terrain ;
  • les hypothèques et servitudes éventuelles ;
  • le montant des honoraires dus au professionnel chargé de la vente et qui doit les payer ;
  • le prix de vente et ses modalités de paiement.
Terrain en lotissement
  • Les coordonnées du lotisseur et de l'acheteur ;
  • le descriptif détaillé du terrain ;
  • les servitudes éventuelles ;
  • le bornage du terrain ;
  • le montant des honoraires dus au professionnel chargé de la vente et qui doit les payer ;
  • le prix de vente et ses modalités de paiement.

Lors de la signature de l'acte de vente le propriétaire doit remettre à l'acheteur un état des risques naturels et technologiques.

L'acheteur verse :

À la signature, l'acquéreur du terrain devient son propriétaire.

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Achat d'un terrain : formalités d'urbanisme

L'achat d'un terrain et la construction d'un terrain sur celui-ci sont soumis à des formalités d'urbanisme :

  • demande d'un certificat d'urbanisme ;
  • obtention des différentes autorisations d'urbanisme ;
  • affichage des autorisations ;
  • déclaration d'ouverture et d'achèvement des travaux.

Certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme permet de connaître les règles applicables pour le terrain acheté. Il permet notamment de connaître :

  • le droit de l'urbanisme applicable ;
  • les éventuelles servitudes ;
  • l'éventuel droit de préemption ;
  • les taxes applicables ;
  • l'état des équipements publics existants ou prévus ;
  • les projets de construction possibles.

La demande de certificat d'urbanisme doit être effectuée auprès de la mairie où se situe le terrain. Son délai d'obtention varie entre 1 et 2 mois. Il est valable 18 mois à compter de sa date de délivrance.

Autorisations d'urbanisme

Il existe différents types d'autorisations d'urbanisme qui varient selon la nature des constructions et travaux envisagés.

En cas d'achat de terrain vous pouvez être amenés à demander :

Type d'autorisation Projets concernés
Déclaration préalable Construction d'un bâtiment avec une surface de plancher ou d'emprise au sol comprise entre 5 m² ou 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² si le terrain est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme,  un plan d'occupation des sols ou une carte communale.
Permis de construire Construction d'un bâtiment avec une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 20 m² ou supérieure à 40 m² si le terrain est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme ou un plan d'occupation des sols ou une carte communale. Pour les constructions de plus de 150 m², le permis de construire ne peut pas être accordé si le projet de construction n'est pas confié à un architecte.
Permis d'aménager
  • Création ou agrandissement d'un terrain de camping pouvant accueillir plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ;
  • opération de lotissement ;
  • opération de creusage ou de surélévation du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2 m, sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².

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Affichage des autorisations

Les autorisations d'urbanisme accordées doivent faire l'objet d'un affichage sur le terrain et à la mairie. Cet affichage permet aux tiers de contester les autorisations s'ils estiment qu'elles sont contraires aux règles d'urbanisme ou qu'elles leur portent préjudice.

Affichage sur le terrain :

  • Les autorisations d'urbanisme doivent être affichées sur le terrain dès que leur accord a été signifié.
  • L'affichage se présente sous la forme d'un panneau rectangulaire d'au moins 80 cm.
  • Les renseignements doivent être visibles depuis la voie publique.
  • Il doit indiquer :
    • le nom du bénéficiaire, sa raison sociale ou sa dénomination ;
    • la date d'obtention et le numéro de chaque autorisation ;
    • la nature du projet et la superficie du terrain ;
    • la surface du plancher, la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel ;
    • en cas de lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
    • pour les terrains de camping ou les parcs résidentiels de loisirs : le nombre total d'emplacements et, éventuellement, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
    • l'adresse de la mairie concernée ;
    • les droits de recours des tiers.

De son côté, la mairie doit procéder à l'affichage des extraits d'autorisation dans les 8 jours qui suivent leur délivrance, et cela pendant au moins 2 mois.

Déclaration d'ouverture et d'achèvement des travaux

Dès le début des travaux, il est obligatoire d'effectuer une déclaration d'ouverture de chantier. Cette déclaration s'effectue auprès de la mairie. Les travaux doivent commencer dans un délai de 3 ans suivant l'obtention des autorisations et ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an.

Il est cependant possible d'obtenir 2 prolongements d'autorisation d'1 an chacun si :

  • les travaux ne peuvent pas commencer dans les 3 ans ;
  • une interruption de plus d'1 an est prévue au démarrage des travaux.

Inversement, à la fin des travaux il est nécessaire de signaler à l'administration leur achèvement, mais aussi leur conformité par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Suite à cette déclaration d'achèvement effectuée auprès de la mairie, les administrations peuvent procéder à un contrôle.

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