Négocation immobilière

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Afin que votre budget d'achat baisse au maximum ou vous permette de garder une enveloppe pour réaliser des travaux et mettre votre futur logement à votre goût, vous pouvez essayer de négocier un prix de vente à la baisse.

Mais il faut que cela soit justifié : si le bien vous semble dans les prix du marché, n'insistez pas trop, le vendeur pourrait se détourner de vous.

Dans quels cas envisager la négociation d'un achat immobilier ?

La capacité à négocier un bien immobilier est principalement déterminée par la loi de l'offre et de la demande. Ainsi, lorsque l'offre est supérieure à la demande, vous bénéficiez de meilleures dispositions pour négocier. Cependant, il est possible de le faire dans de nombreuses autres situations :

  • le logement se situe dans un environnement bruyant ;
  • le logement se situe à un étage élevé sans ascenseur ou en rez-de-chaussée sur rue ;
  • l'appartement est exposé au nord ou dépourvu de luminosité ;
  • il y a un vis-à-vis avec d'autres bâtiments ;
  • le logement est mal agencé (perte de place) ;
  • le logement est mal isolé et donc très énergivore suivant le DPE ;
  • le logement se situe dans un immeuble des années 1960-1970 (les moins chers du marché actuellement) ;
  • le logement est situé dans un ensemble architectural basique (nombreux immeubles similaires dans le même secteur géographique, absence d'éléments d'ornementation, matériaux très simples) ;
  • des travaux sont à prévoir dans le logement (la baisse de prix à négocier correspond généralement au coût des travaux estimés) ;
  • l'immeuble nécessite d'importants travaux (ravalement, réfection de la toiture) ;
  • le logement est mal desservi par les transports ;
  • d'autres appartements similaires sont à vendre dans le même immeuble ;
  • le prix du logement est supérieur à ceux du marché ou est surévalué ;
  • le logement est situé dans un quartier où la demande est très faible ;
  • les propriétaires sont pressés de vendre (mutation, succession...) ;
  • le logement est en vente depuis plusieurs mois.

Selon la conjoncture immobilière et les motifs qui justifient la négociation, vous pouvez viser un prix de vente à la baisse de 5 % à 30 % en moyenne.

Négocier le prix d'achat pour travaux

En cas de travaux dans le logement, faites estimer les travaux de rénovation par un spécialiste et présentez le devis au propriétaire pour justifier une éventuelle baisse de prix. Vous pouvez aussi demander à ce dernier de visiter le bien avec un entrepreneur pour avoir un devis estimatif. Voici quelques coûts indicatifs :

  • 1 000 €/ m² pour rénover une salle de bains ;
  • 400 € le mètre linéaire pour une nouvelle cuisine ;
  • 400 €/m² pour les revêtements de sol ;
  • 600 €/m² pour toucher aux cloisons ;
  • 30 €/m² pour la peinture des murs ;
  • 40 €/m² pour la peinture des plafonds ;
  • 465 € pour un remplacement de fenêtre en PVC (prix à l'unité) ;
  • 535 € pour un remplacement de fenêtre en bois (prix à l'unité) ;
  • 680 € pour un remplacement de fenêtre en aluminium (prix à l'unité) ;
  • 1 205 € pour un remplacement de fenêtre en bois-aluminium (prix à l'unité) ;
  • 3 000 € à 4 000 € pour le remplacement d'une chaudière murale.

Comment se déroule la négociation d'un achat immobilier ?

Si vous estimez que la négociation est envisageable et a lieu d'être :

  • Faites une offre d'achat par écrit en indiquant votre montant maximum ainsi que son temps de validité.

Important : même s'il ne s'agit pas d'un compromis de vente, vous vous engagez tout de même beaucoup.

  • Argumentez votre proposition en faisant savoir au propriétaire ce qui motive votre négociation. Si vous achetez comptant, précisez-le au vendeur car c'est un gain de temps non négligeable, les délais étant raccourcis par rapport à un acheteur ayant recours à l'emprunt. Un vendeur pressé risque d'y être sensible.
  • En cas de refus du propriétaire, faites parvenir une nouvelle offre avec un prix plus élevé ou revoyez votre plan de financement. Si vous n'êtes pas prêt à payer le bien immobilier plus cher, laissez tomber la transaction, cela ne vous coûtera rien.

Bon à savoir : lorsqu'il y a une forte négociation, il est utile de faire appel à une agence immobilière ou à un chasseur de biens, car ces professionnels sauront mettre en avant les points favorables à une baisse de prix.

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