Achat sur plan

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Sommaire

L'achat sur plan est également appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'achat sur plan est régi par le Code de la construction et de l'habitation.

L'achat sur plan permet à l'acquéreur d'acheter un bien immobilier avant sa construction ou bien avant l'achèvement des travaux. L'autre possibilité d'achat d'un bien immobilier neuf est la vente d'un logement achevé.

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Achat sur plan : les étapes essentielles

Étape 1 - Contrat de réservation ou contrat préliminaire

Le contrat de réservation, comme son nom l'indique, vous permet de réserver un bien proposé en achat sur plan. Tout ce qui y est mentionné par le vendeur/promoteur devra obligatoirement être honoré. Il détermine les conditions de la vente.

Ce qu'il doit comporter (sous peine de nullité du contrat) :

  • les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur ;
  • l'adresse du logement ;
  • la description précise du bien : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, copropriété, matériaux de construction, équipements collectifs, prix de vente prévisionnel, conditions de révision, les annexes techniques, la situation du logement dans l'immeuble ;
  • la date prévue de signature du contrat de vente définitif.

Faites-y figurer toutes les autres mentions importantes (non obligatoires) qui engagent le vendeur :

  • les clauses résolutoires et suspensives :
    • non-réalisation de la vente de votre précédent bien,
    • en cas de prêt, prévoyez une clause suspensive vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie au cas où le prêt serait refusé ;
  • le délai d'exécution des travaux, de livraison du logement ;
  • les prêts nécessaires pour le financement du bien ;
  • le prix de vente définitif du bien ;
  • les échéances de paiement ;
  • les conditions de restitution du dépôt de garantie en cas de rétractation ;
  • les garanties financières d'achèvement des travaux ;
  • les assurances construction ;
  • les autorisations administratives obtenues.

Pour diminuer le coût d’acquisition, le contrat préliminaire de la vente en l’état futur d’achèvement peut aussi prévoir que l’acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même (article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La liste des travaux concernés a été fixée par le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019.

Formalités

Vous signez le contrat de vente. Deux possibilités vous sont offertes :

Vous l'adressez au vendeur par courrier en recommandé avec accusé de réception (RAR).

Étape 2 - Dépôt de garantie : à verser le jour du contrat de réservation

La somme est déposée sur un compte chez le notaire (à votre nom).

Le montant varie selon le délai qui sépare la date du contrat de réservation et la signature du contrat définitif de vente :

  • moins d'un an : 2 % du prix de vente ;
  • de 1 à 2 ans : 5 % du prix de vente. C'est le pourcentage maximum du dépôt de garantie ;
  • plus de 2 ans : aucun dépôt de garantie.

Étape 3 - Rétractation possible dans les 10 jours

Pour vous rétracter de la vente, vous disposez de 10 jours depuis la loi Macron (anciennement ce délai était de 7 jours) à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, ou de la remise en main propre :

  • durant ce délai, vous récupérez votre dépôt de garantie ;
  • passé ce délai, il est perdu si vous ne signez pas le contrat définitif de vente (plus le pourcentage du dépôt de garantie est élevé, plus cela risque de vous coûter cher).

Ce délai de rétractation est prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Les exceptions légales :

  • signature du contrat définitif de vente hors délais, la raison étant imputable au vendeur ;
  • augmentation du prix de vente définitif de plus de 5 % par rapport aux prix de vente prévisionnel ;
  • certains cas de non-respect des engagements prévus dans le contrat de réservation ;
  • non-obtention du prêt par l'acquéreur ;
  • différences anormales entre le projet en VEFA et les prévisions du contrat préliminaire.

Étape 4 - Contrat définitif de vente et paiement

Ce qu'il doit comporter :

  • la description précise du bien : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, copropriété, matériaux de construction, équipements collectifs...
  • la description précise des autres immeubles dans le cas d'un ensemble d'immeubles ;
  • le règlement de copropriété ;
  • l'état descriptif de division ;
  • le cahier des charges du lotissement le cas échéant ;
  • le prix de vente ferme et définitif ;
  • l'échéancier des paiements ;
  • le délai de livraison ;
  • les pénalités de retard.

Délai : il doit vous être envoyé un mois au minimum avant la date de la signature du contrat définitif de vente.

Après la signature, vous commencerez à verser vos paiements au promoteur selon l'avancée des travaux. Les principales échéances :

  • à l'achèvement des fondations :
    • 35 % maximum du prix de vente pour un logement collectif ;
    • 20 % maximum pour un logement individuel ;
  • à la mise hors d'eau :
    • 70 % maximum (logement collectif) ;
    • 45 % maximum (logement individuel) ;
  • à l'achèvement des travaux :
    • 95 % maximum (logement collectif) ;
    • 85 % maximum (logement individuel).

Le montant restant dû est versé à la livraison du logement.

Étape 5 - Livraison de votre bien

La livraison du bien correspond à la date où les clés vous sont remises. C'est l'obligation de délivrance à laquelle le vendeur est tenue vis-à-vis de l'acquéreur. À cette date, vous êtes censé verser au vendeur votre dernier paiement, sauf en cas de contestation sur la conformité du logement :

  • 5 % du prix de vente maximum pour un logement collectif ;
  • 15 % du prix de vente maximum pour un logement individuel.

Avec le vendeur, vous faites un état des lieux précis : défauts, vices... Il est conseillé de vous faire assister d'un professionnel du bâtiment. Vous disposez d'un mois pour signaler les autres problèmes relevés et les communiquer au vendeur par lettre recommandée. La livraison du bien est matérialisée par un procès-verbal de livraison. Le cas échéant, il contient les réserves que l'acquéreur souhaite y faire figurer. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour émettre ses réserves. Il peut donc, s'il a oublié de mentionner certaines réserves dans le procès-verbal de livraison, adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur dans ce délai. Les réserves portent généralement sur des défauts apparents tels que des défauts de finition, des malfaçons, des défauts de conformité. Le promoteur doit s'exécuter pour lever ces réserves dans le délai d'un an.

Deux hypothèses se rencontrent :

  • soit les réserves sont levées. Un procès-verbal de levée des réserves est alors établi ;
  • soit les réserves ne sont pas levées. Il convient alors de mettre en jeu le garantie de parfait achèvement. Vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour soit annuler la vente, soit demander une diminution du prix.

La date de livraison peut être repoussée de plusieurs jours ou mois dans certains cas :

Un préjudice causé par un retard important peut être défendu en justice et déboucher sur le versement de dommages et intérêts.

Lire l'article Ooreka

Achat d'une maison ou d'un appartement sur plan : vos droits en cas de problème

Voici le type de problèmes auxquels vous pouvez être confronté lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement sur plan et le délai de recours dont vous disposez :

Type de problème Quoi ? Garantie Délai maximum pour un recours (après la date d'entrée dans les lieux)
Vices cachés Tous les défauts non visibles concernant le gros œuvre : solidité du bien mise en cause, usage impropre du logement, fondations, toiture. Garantie décennale (responsabilité du promoteur : assurance dommage-ouvrages). 10 ans.
Vices apparents Tous les défauts visibles du bien : revêtements, robinetterie... Responsabilité du promoteur. 3 mois.
Défauts de conformité Pour tout ce qui n'est pas conforme à ce qui est décrit dans le contrat définitif de vente. Garantie de parfait achèvement / Dommages et intérêts 1 an à compter de la  réception du logement
Isolation phonique Défauts d'isolation phonique (bruit). Garantie d'isolation phonique. 1 an.
Éléments d'équipement Défauts concernant l'équipement du bien : cuisine... Garantie biennale de bon équipement. 2 ans.

Si vous constatez ces défauts avant que l'on vous remette les clés, vous pouvez suspendre le versement du solde du prix de vente qu'il vous reste à payer :

  • la somme est consignée sur un compte chez le notaire ;
  • le vendeur est obligé de vous remettre les clés mais il y a souvent litige : faites intervenir un avocat ou votre notaire.
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