Achat sur plan

À jour en Mars 2017

Écrit par les experts Ooreka

L'achat sur plan est également appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'achat sur plan est régi par le Code de la construction et de l'habitation.

L'achat sur plan permet à l'acquéreur d'acheter un bien immobilier avant sa construction ou bien avant l'achèvement des travaux. L'autre possibilité d'achat d'un bien immobilier neuf est la vente d'un logement achevé.

Achat sur plan

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Achat sur plan : les étapes essentielles

Étape 1 - Contrat de réservation ou contrat préliminaire

  • Le contrat de réservation, comme son nom l'indique, vous permet de réserver un bien proposé en achat sur plan. Tout ce qui y est mentionné par le vendeur/ promoteur devra obligatoirement être honoré.
  • Ce qu'il doit comporter (sous peine de nullité du contrat) :
    • La description précise du bien : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, copropriété, matériaux de construction, équipements collectifs, prix de vente prévisionnel, conditions de révision...
    • La date prévue de signature du contrat de vente définitif.
  • Faites-y figurer toutes les autres mentions importantes (non obligatoires) qui engagent le vendeur :
    • Les clauses résolutoires et suspensives :
      • Non réalisation de la vente de votre précédent bien.
      • En cas de prêt : prévoyez une clause suspensive vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie au cas où le prêt serait refusé.
    • Le délai de livraison du logement.
    • Les prêts nécessaires pour le financement du bien.
    • Le prix de vente définitif du bien.
    • Les échéances de paiement.
  • Formalités :
    • Vous le signez.
    • Vous l'adressez au vendeur par courrier en recommandé avec accusé de réception (RAR).

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Étape 2 - Dépôt de garantie : à verser le jour du contrat de réservation

  • La somme est déposée sur un compte chez le notaire (à votre nom).
  • Montant : selon le délai qui sépare la date du contrat de réservation et la signature du contrat définitif de vente.
    • Moins d'un an : 2 % du prix de vente.
    • De 1 à 2 ans : 5 % du prix de vente.
    • Plus de 2 ans : aucun dépôt de garantie.

Étape 3 - Rétractation possible dans les 10 jours

  • Pour vous rétracter de la vente, vous disposez de 10 jours à compter de la date de la signature du contrat de réservation :
    • Dans ce délai : vous récupérez votre dépôt de garantie.
    • Passé ce délai : il est perdu si vous ne signez pas le contrat définitif de vente.
  • Les exceptions légales :
    • Signature du contrat définitif de vente hors délais.
    • Augmentation du prix de vente définitif de plus de 5 % par rapport aux prix de vente prévisionnel.
    • Certains cas de non-respect des engagements prévus dans le contrat de réservation.

Étape 4 - Contrat définitif de vente et paiement

  • Ce qu'il doit comporter :
    • La description précise du bien : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, copropriété, matériaux de construction, équipements collectifs...
    • La description précise des autres immeubles dans le cas d'un ensemble d'immeubles.
    • Le règlement de copropriété.
    • Le prix de vente ferme et définitif.
    • L'échéancier des paiements.
    • Le délai de livraison.
    • Les pénalités de retard.
  • Délai : il doit vous être envoyé un mois au minimum avant la date de la signature du contrat définitif de vente.
  • Après la signature, vous commencerez à verser vos paiements au promoteur selon l'avancée des travaux. Les principales échéances :
    • À l'achèvement des fondations :
      • 35 % maximum du prix de vente pour un logement collectif.
      • 20 % maximum pour un logement individuel.
    • À la mise hors d'eau :
      • 70 % maximum (logement collectif).
      • 45 % maximum (logement individuel).
    • À l'achèvement des travaux :
      • 95 % maximum (logement collectif).
      • 85 % maximum (logement individuel).

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Étape 5 - Livraison de votre bien

  • La livraison du bien correspond à la date où les clés vous sont remises.
  • À cette date, vous êtes censé verser au vendeur votre dernier paiement :
    • 5 % du prix de vente maximum pour un logement collectif.
    • 15 % du prix de vente maximum pour un logement individuel.
  • Avec le vendeur, vous faites un état des lieux précis : défauts, vices...
    • Vous disposez d'un mois pour signaler les autres problèmes relevés et les communiquer au vendeur par lettre recommandée.
  • La date de livraison peut être repoussée de plusieurs jours ou mois dans certains cas :
    • Cas de force majeure.
    • Grèves.
    • Intempéries.
  • Un préjudice causé par un retard important peut être défendu en justice et déboucher sur le versement de dommages et intérêts.

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Achat sur plan : quels sont vos droits en cas de problème ?

Voici le type de problèmes auxquels vous pouvez être confronté et le délai de recours dont vous disposez :

Type de problème Quoi ? Garantie Délai maximum pour un recours (après la date d'entrée dans les lieux)
Vices cachés Tous les défauts non visibles concernant le gros œuvre : solidité du bien mise en cause, usage impropre du logement. Garantie décennale (responsabilité du promoteur : assurance dommage-ouvrages). 10 ans.
Vices apparents Tous les défauts visibles du bien : revêtements, robinetterie... Responsabilité du promoteur. 3 mois.
Défauts de conformité Pour tout ce qui n'est pas conforme à ce qui est décrit dans le contrat définitif de vente. Dommages et intérêts 30 ans après la fin des travaux.
Isolation phonique Défauts d'isolation phonique (bruit). Garantie d'isolation phonique. 1 an.
Eléments d'équipement Défauts concernant l'équipement du bien : cuisine... Garantie biennale de bon équipement. 2 ans.
  • Si vous constatez ces défauts avant que l'on vous remette les clés, vous pouvez suspendre le versement du solde du prix de vente qu'il vous reste à payer :
    • La somme est consignée sur un compte chez le notaire.
    • Le vendeur est obligé de vous remettre les clés mais il y a souvent litige : faites intervenir un avocat ou votre notaire.

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