Obligations de l'acheteur d'un bien immobilier

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, comme le vendeur qui vous doit obligatoirement un diagnostic immobilier, vous êtes soumis à différentes obligations que vous devez respecter. La principale est le paiement du prix. Voici ce qu'il faut savoir.

Obligations financières de l'acheteur d'un bien immobilier

Au jour fixé par l'acte définitif de vente, vous vous engagez au règlement de différents frais :

  • Le montant de la vente du bien. Il s'agit du prix stipulé dans le contrat de vente. L'article 1650 du Code civil précise : « La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. »
  • Les frais de notaire et autres accessoires à la vente (honoraires, taxes et impôts liés à la transaction avec le vendeur).

Bon à savoir : la taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier, la taxe foncière par le propriétaire du bien au 1er janvier ; si la vente a lieu après le 1er janvier, c'est le vendeur qui est redevable de la taxe d'habitation et de la taxe foncière pour l'administration fiscale ; en pratique, le vendeur et l'acheteur conviennent que la taxe foncière soit répartie entre eux suivant des prorara temporis correspondant à leur durée respective de détention du bien pendant l'année de sa vente.

  • Les charges de copropriété pour les biens soumis au régime de la copropriété sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre civil. Si la vente intervient le 1er jour du trimestre, c'est l'acquéreur qui est redevable de leur paiement.

Bon à savoir : la vente d'un bien immobilier se réalise le plus souvent à une autre date, rendant le vendeur redevable du paiement des charges de copropriété ; dans la pratique, des prorata temporis sont appliqués entre le vendeur et l'acquéreur suivant leur durée respective de détention du bien pendant le trimestre au cours duquel la vente se réalise.

Exemple : lorsque le vendeur n'honore pas ses obligations.

Lorsque l'acheteur n'honore pas ses obligations financières

Dans ce cas, le vendeur a 2 recours possibles :

  • Annuler la vente. Le vendeur met en demeure l'acheteur, à moins que le contrat en dispose autrement, et engage une action en justice pour demander la « résolution de la vente ». Ce droit découle de l'article 1654 du Code civil. L'acheteur peut décider de payer le prix par la suite, mais l'appréciation en revenant au juge, celui-ci peut considérer cette démarche comme trop tardive et choisir de faire annuler la vente.
  • Imposer l'exécution de la vente à l'acheteur en faisant appel au Tribunal de grande instance. Il s'agit de l'exécution forcée de la vente. L'article 1612 du Code civil précise que « le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix ». Il dispose donc d'un droit de rétention sur le bien, dont le but est que l'acheteur exécute ses obligations.

Bon à savoir : l'action en résolution est impossible si le bien a fait l'objet d'une vente aux enchères – il est en effet tout simplement remis en adjudication – ou en cas de vente incluant le paiement d'une rente viagère.

Si le bien immobilier est revendu pour « éponger » les dettes de l'acheteur, le vendeur est le premier servi (avant d'éventuels créanciers). C'est ce qu'on appelle un « privilège spécial », un droit qui découle de l'article 2103 du Code civil. Une condition est nécessaire : s'inscrire au Fichier des hypothèques 2 mois au maximum après la conclusion de la vente.

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