Achat immobilier : obligations du vendeur

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka
Obligations vendeur immobilier

Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, le vendeur a de nombreuses obligations envers vous, tout comme l'acheteur.


Si le vendeur ne remplit pas ces différentes obligations, vous pouvez suspendre la vente ou bien demander son annulation.

  • Ses obligations sont les suivantes :
    • Les certificats de garantie.
    • L'obligation de délivrance et la garantie de conformité.
    • La garantie contre l'éviction.
    • La garantie des vices cachés.

1ère obligation : les certificats

Le vendeur fait établir à ses frais et par des sociétés agréées et assurées différents certificats.


Ils doivent être délivrés à l'acheteur pour la signature de l'acte définitif de vente et ont valeur de garantie :

  • Diagnostic plomb, amiante et termites.
  • Diagnostic de performance énergétique : évaluation de la consommation du logement cédé.
  • État des risques naturels et technologiques.
  • État hypothécaire.
  • Surface du bien (loi Carrez) : obligatoire pour les biens en copropriété.
  • Diagnostic assainissement.

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2ème obligation du vendeur : l'obligation de délivrance

On entend par obligation de délivrance l'obligation de transférer à l'acheteur la propriété de son bien et vous le livrer une fois que vous l'avez acheté.

Le propriétaire vous remet les clés ainsi que toutes les informations liées au bien et qui sont en sa possession (servitudes, procédures en cours...).

Il vous remet tous les documents officiels concernant le bien : diagnostics, certificats...

Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente.

En cas de non-respect de ces obligations, vous pouvez demander au Tribunal de Grande Instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.

3ème obligation : les autres garanties

  • Garantie contre l'éviction : le vendeur se doit de prévenir ou de réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur (attention aux clauses limitatives et parfois abusives demandées par certains vendeurs).
  • Garantie de conformité du bien : à la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface...).
  • Garantie contre les vices cachés : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés.
    • Un vice caché c'est un défaut grave :
      • Qui existait déjà avant la vente du bien immobilier.
      • Qu'on ne peut pas détecter immédiatement (défaut d'étanchéité, grosse fissure cachée...).
      • Qui rend impropre l'usage du bien.
    • Pour faire marcher la garantie :
      • Il faut prouver l'antériorité du vice caché à la vente.
      • Dans un délai maximum de 6 à 12 mois après la découverte du vice.
    • 2 types d'action en justice pour l'acheteur :
      • Action estimatoire : l'acheteur conserve le bien et demande la restitution d'une partie du prix de vente.
      • Action rédhibitoire : l'acheteur rend le bien et récupère le prix de la vente majorée de tous les frais.

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