Offre d'achat immobilier

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Après la visite d'un bien immobilier, un acquéreur qui souhaite acheter fait connaître au vendeur son intention de l'acquérir au prix fixé ou à un prix moindre.

Il a souvent intérêt à manifester son intention d'acheter dès que possible afin d'avoir la priorité sur d'autres acquéreurs éventuels, susceptibles eux aussi de faire une offre.

L'acquéreur peut ainsi formuler une offre d'achat au vendeur. Cet acte, s'il est écrit, n'est pas anodin car il engage l'acquéreur mais également le vendeur une fois que l'offre d'achat est acceptée.

L'offre d'achat précède l'acte de vente définitif.

L'offre d'achat est une proposition chiffrée que l'acquéreur soumet au vendeur d'un bien (ou bien à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente.

Deux avantages : elle permet à l'acheteur d'accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d'autres acheteurs potentiels.

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Offre d'achat : définition

L'offre d'achat est le fait pour un acquéreur de faire savoir au vendeur qu'il souhaite acheter le bien immobilier au prix initial ou à un prix moindre sous certaines conditions.

Il s'agit d'un engagement unilatéral d'acheter.

L'acquéreur qui fait une offre d'achat doit bien évaluer la portée de son acte car il peut être rapidement engagé dans le mécanisme de la vente.

Offre d'achat verbale

L'offre d'achat peut être verbale. Elle permet d'entrer dans le jeu des négociations avec le vendeur.

Elle n'a pas de valeur juridique et n'engage pas les parties tant que les accords ne sont pas formalisés par la conclusion d'une promesse de vente.

Offre d'achat écrite

L'offre d'achat écrite est la formalisation sur papier de la volonté de l'acquéreur d'acheter le bien.

L'offre est adressée directement par l'acquéreur au vendeur ou remise à l'agence immobilière si la commercialisation du bien se fait par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ce dernier est chargé de faire part de l'offre d'achat au vendeur.

L'acquéreur doit porter une attention particulière à la rédaction de l'offre d'achat. Il doit indiquer :

  • l'identité du vendeur ;
  • la désignation du bien vendu (adresse, type de bien, surface, nombre de pièces) ;
  • le prix proposé (prix de mise en vente ou prix moindre) ;
  • les conditions de l'offre précision des éventuels travaux que l'acquéreur souhaite que le vendeur réalise avant la vente, obtention d'un éventuel diagnostic manquant, conditions suspensives de l'acquisition (obtention d'un prêt, d'une autorisation d'urbanisme, etc.). ;
  • le délai de validité de l'offre (environ 1 semaine ou 15 jours) : l'acquéreur n'est plus engagé par son offre si le vendeur ne l'accepte pas dans le délai imparti et reprend donc sa liberté.

Contenu de l'offre d'achat

Voici ce que contient l'offre d'achat :

  • Le prix proposé.
  • Le délai de validité de l'offre (8 à 12 jours maximum) : l'offre d'achat s'annule une fois le délai dépassé.
  • Les formalités de réponse du vendeur (pli en recommandé avec accusé de réception).
  • Les conditions de la conclusion légale de la vente.

Offre d'achat acceptée : signification

Une fois l'offre d'achat écrite remise au vendeur, ce dernier peut :

  • la refuser : l'acquéreur reprend alors sa liberté et n'est plus engagé par l'offre d'achat ;
  • faire une contre-proposition : l'acquéreur peut l'accepter et les parties peuvent conclure une promesse de vente ;
  • L'accepter : le vendeur donne son accord à l'acquéreur sur l'offre de prix et sur les conditions de la vente formulées par l'acquéreur.

Il peut accepter l'offre en contresignant le document remis par l'acquéreur. Il appose la mention « offre d'achat acceptée », date et signe l'offre.

Il peut également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l'acquéreur l'informant de l'acceptation de l'offre.

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Accord sur la chose et le prix vaut vente

L'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur est un acte qui a une portée juridique non négligeable.

En effet, il y a accord sur la chose et le prix entre le vendeur et l'acquéreur. En vertu de l'article 1589 du Code civil, il y a vente dès qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Dès lors, une offre d'achat acceptée vaut vente.

Interdiction de versement de toute somme d'argent

Que ce soit au moment de la formulation de l'offre ou à son acception, aucune somme d'argent ne doit être versée par l'acquéreur au vendeur.

Des arrhes ou un dépôt de garantie ne peuvent être versés qu'à la signature de la promesse de vente.

Conséquences de l'offre d'achat acceptée

Conséquences pour l'acquéreur

Une fois l'offre d'achat acceptée, les parties formalisent leurs accords par la signature d'une promesse de vente. Le processus de vente est alors engagé.

Mais qu'en est-il en cas de rétractation de l'acquéreur malgré l'acceptation de l'offre ? En théorie, même si une offre d'achat acceptée a la valeur juridique d'une vente et qu'elle engage les parties, il en est différemment dans la pratique pour l'acquéreur.

Les parties signent une promesse de vente prévoyant des conditions suspensives. La vente est parfaite seulement une fois les conditions suspensives réalisées.

De plus, après la conclusion d'une promesse de vente, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation et peut alors mettre fin à ses engagements. Dès lors, rares sont les cas de recours d'un vendeur contre l'acquéreur pour constater la vente forcée.

Conséquences pour le vendeur

Tant qu'il n'a pas accepté l'offre d'achat, le vendeur est libre de tout engagement. Il doit en revanche bien évaluer la portée de l'acceptation de l'offre. Cette dernière l'engage en effet en pratique davantage que l'acquéreur.

Le vendeur ne bénéficie en effet pas du délai de rétractation après signature du compromis.

Si le vendeur ne souhaite plus vendre à l'acquéreur après acceptation de l'offre, l'acquéreur peut saisir le juge pour forcer le vendeur à respecter ses engagements et constater la vente.

Le cas est fréquent dans le cas d'une seconde offre, plus intéressante, reçue par le vendeur après acceptation d'une première offre d'achat. Le vendeur n'a pas le droit d'accepter cette seconde offre car il est déjà engagé dans une vente du fait de l'acceptation de la première offre d'achat.

Offre d'achat : si la vente ne se fait pas

L'acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :

  • Tant que le vendeur n'a pas répondu par écrit à l'offre d'achat.
  • Si le vendeur fait une contre-proposition par écrit.
  • Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai mentionné par l'acheteur dans l'offre d'achat.

Le vendeur peut se retourner contre l'acheteur si la vente n'aboutit pas alors que le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit : le vendeur peut en principe imposer la vente à l'acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts.

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