Recherche du terrain

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

La recherche du terrain est la première étape de la réalisation de votre projet immobilier... il faut la soigner !

Recherche du terrain : comment s'y prendre ?

Vous avez plusieurs possibilités pour chercher le terrain à bâtir qui vous convient :

  • Petites annonces :
    • dans la presse généraliste ;
    • dans la presse spécialisée ;
    • déposées par les particuliers chez les commerçants du quartier ou de la ville qui vous intéresse.
  • Appeler un constructeur de maison individuelle.
  • Appeler les aménageurs lotisseurs.
  • Contacter une ou plusieurs agences immobilières.
  • Repérer les terrains à vendre grâce aux affiches ou panneaux déposés par les vendeurs eux-mêmes.
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Quel type de terrain rechercher ?

Terrain isolé : un terrain non viabilisé

Le terrain isolé ou « diffus » est mis en vente spontanément par un propriétaire, contrairement au terrain en lotissement qui fait partie d'un lot mis en vente par un même lotisseur.

Les avantages :

  • Permet tous les types de construction qui sont acceptés par le plan local d'urbanisme (PLU) ou par les règles générales d'urbanisme.

Les inconvénients :

  • Pas toujours viabilisé (raccordements eau potable, gaz, électricité, téléphone, assainissement...), ce qui entraîne des coûts importants pour l'acheteur.
  • Son bornage n'est pas obligatoire : le bornage fixe les limites d'un terrain par la pose de bornes par un géomètre expert.

Terrain en lotissement : de nombreuses garanties

Contrairement au terrain isolé, le terrain en lotissement offre à l'acquéreur davantage de garanties :

  • Un terrain viabilisé :
    • Il est obligatoirement équipé en réseaux d'eau potable et d'assainissement, de gaz et d'électricité, et de télécommunication.
    • Il est obligatoirement raccordé à ces différents réseaux.
    • Le terrain ne peut être vendu avant la fin des travaux de viabilité.
    • La viabilité du terrain est garantie par le certificat d'achèvement délivré par la mairie.
  • Un terrain équipé : éclairage, revêtement des accès de circulation...
    • Le lotisseur peut demander une dérogation en mairie pour avoir le droit de vendre le terrain avant la fin de ces travaux (article R315-34 du Code de l'urbanisme).
    • En échange, le lotisseur donne à l'acheteur une garantie d'achèvement : garantie financière apportée par une banque ou tout autre établissement financier en cas de défaillance du lotisseur.
  • Un environnement sécurisé mais plus contraignant pour les co-lotis :
    • Un règlement de lotissement peut être fixé par le lotisseur : il impose aux acheteurs des lots des normes de construction.
    • Un cahier des charges, joint à l'acte de vente du lot, qui fixe les obligations et les droits de l'acheteur vis-à-vis du lotisseur et des co-lotis (charges, activités tolérées, jours de tonte...).
    • Une association syndicale rassemblant les différents propriétaires des lots (obligatoire à partir de cinq co-lotis) :
      • Réunion annuelle au minimum.
      • Gestion du budget d'entretien et de réparation des équipements collectifs.

Terrain non-constructible

Par définition, un terrain non constructible est un terrain sur lequel il n'est pas possible de construire. Il peut être désigné comme non constructible pour différentes raisons :

  • absence de :
    • voie d'accès ;
    • raccordement aux réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement.
  • secteur désigné comme non-constructible par :
    • le plan d'occupation des sols (POS) ;
    • le plan local d'urbanisme (PLU) ;
    • la carte communale.

Cependant, il faut savoir qu'il existe des exceptions et qu'il est possible dans certaines situations d'engager des démarches auprès d'une mairie pour obtenir l'autorisation de construire sur un terrain non-constructible. Les situations sont étudiées au cas par cas. Un terrain peut donc être rendu constructible pour un projet mais pas pour un autre.

Exemples :

  • sur un terrain agricole, un agriculteur peut obtenir un permis de construire pour un bâtiment ayant un usage lié à son activité ou pour sa résidence principale ;
  • sur certains terrains, il est possible d'obtenir un permis de construire à titre précaire pour une durée limitée (baraquements sur les plages, etc.) ;
  • certaines constructions peuvent être autorisées par délibération du conseil municipal lorsque l'intérêt de la commune le justifie.

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Avant de choisir son terrain : pense-bête

Voici les points clés à vérifier avant de vous décider à acheter le terrain :

Points clés Explication Références
Y a-t-il des servitudes ? Une servitude est un droit établi sur un terrain ou une propriété au profit d'un autre terrain, maison ou immeuble. Article 637 du Code civil
Servitude de passage Certains terrains dits « enclavés » n'ont pas un accès direct à la voirie municipale. Les terrains qui le séparent de la voirie doivent lui accorder un droit de passage (peut concerner le passage de véhicules, d'animaux, d'hommes, de réseaux en sous-sol...). Article 682 du Code civil
Servitude de vue Il s'agit des obligations de distance à respecter entre l'ouverture d'une fenêtre et la limite de propriété du voisin :
  • 1,90 m pour une vue droite.
  • 0,60 m pour une vue oblique.
Articles 675 à 680 du Code civil
Servitude pour les plantations Il s'agit de la distance à respecter entre la plantation et la limite de propriété du voisin pour le respect de l'intimité dans les relations de voisinage :
  • 2 m pour des arbres de plus de 2 m de haut.
  • 0,50 m pour des plantations de moins de 2 m de haut.
Article 671 du Code civil
Environnement Vérifiez le voisinage, les projets d'aménagements. Ex : y a-t-il une décharge à proximité ? --
Nature du sol et situation du terrain Important pour estimer le coût des travaux de fondations du bâti. --
Exposition aux risques naturels et technologiques Le terrain est-il situé dans une zone d'exposition aux risques (sismicité, feu, inondation, avalanches...) ? Lors du compromis de vente, le vendeur doit remettre à l'acheteur un état des risques naturels et technologiques Obligatoire depuis le 1er juin 2006, certificat valable 6 mois
Certificat d'urbanisme
  • Il contient toutes les règles d'urbanisme concernant le terrain.
  • Vous pouvez le demander en mairie en déposant un dossier complet sur votre projet de construction.
  • Il est valable 18 mois.
Loi SRU du 13 décembre 2000

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