Maison neuve

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Une maison de moins de 5 ans est considérée comme une maison neuve. Au-delà, on parlera d'habitation ancienne.

Acquérir ou faire bâtir une maison neuve est, pour beaucoup d'entre nous, la réalisation d'un idéal et la certitude de bénéficier d'une habitation de qualité aux dernières normes. Pourtant, de nombreuses questions doivent être posées et de nombreux points abordés avant la construction ou l'achat proprement dit.

Maison neuve : acquérir un logement neuf

Une maison neuve coûte environ 20 % de plus qu'une maison ancienne, mais vous avez la garantie qu'elle sera aux dernières normes en vigueur et que les travaux ne vous ruineront pas.

Plusieurs étapes marquent la finalisation du chantier :

  • La réception entre le promoteur et les professionnels de construction, matérialisée par un procès-verbal de réception des travaux. C'est à partir de cette date que les différentes garanties des constructeurs commencent à courir :
  • La livraison de la maison, matérialisée par la remise des clés du promoteur au client. En cas de malfaçons ou de non conformité constatées, il est nécessaire de les mentionner dans le procès-verbal (réserves) en présence du promoteur.

Important : dans le délai d'un mois qui suit la livraison, un état des lieux doit être réalisé pour mentionner les malfaçons qui ne l'auraient pas été dans le procès-verbal de livraison. Le promoteur dispose ensuite d'un délai d'un an pour procéder aux réparations.

Une maison est considérée comme achevée en fonction de plusieurs critères :

  • exécution des différents ouvrages ;
  • exécution des différents éléments d'équipement ;
  • alimentation du logement en eau, en gaz et en électricité.

Il existe plusieurs solutions pour acheter une maison neuve. Le tableau ci-dessous vous aidera à faire le point :

Les atouts d'un maison passive ossature bois
Comment acquérir sa maison neuve Inconvénients Avantages
Achat maison neuve « clé en main » Pas de choix quant au plan de la future maison : cela peut être frustrant pour un achat neuf !
  • L'achat d'un logement achevé permet des visites et donc de se faire une idée sûre de la maison.
  • Garantie décennale.
  • Frais de notaire réduits.
Achat maison neuve sur plan
  • Vous ne pouvez pas visualiser la future habitation (la vue, le quartier, les finitions, etc.).
  • Le temps de construction est souvent très long.
  • Exonération de la taxe foncière pendant les deux ans qui suivent la construction.
  • Garantie décennale.
  • Frais de notaire réduits.
Faire bâtir une maison neuve avec un constructeur
  • Choix difficiles avec l'établissement de nombreux devis.
  • Même avec l'aide du constructeur ou de l'architecte, le chantier doit absolument être suivi.
  • Respect des délais avec le contrat de construction.
  • Garantie décennale.
  • Élaboration des plans : originalité de la maison.
  • Possibilités de faire bâtir le gros œuvre uniquement ou une maison neuve clé en main.
  • Frais de notaire réduits.
Bâtir une maison neuve en auto-construction : maison ossature bois, maçonnerie classique, maison en kit, etc.
  • Nécessite de grosses aptitudes en bricolage et... des amis !
  • Pas de garantie décennale.
  • Gros gain financier.
  • Plaisir de construire sa propre maison, etc.
  • Frais de notaire réduits.
Faire bâtir une maison neuve par un architecte
  • Onéreux.
  • Acquérir une maison neuve unique !
  • Deux possibilités :
    • employer un architecte pour concevoir des plans uniques ;
    • employer un architecte pour tout ou partie des travaux.
  • Frais de notaire réduits.

Conseils pour l'achat d'une maison neuve

Vous êtes décidé : votre prochain achat immobilier sera du neuf ! Voici donc quelques conseils pour réussir votre projet :

  • Étudiez le plan-masse pour vérifier la distance entre la rue et la maison, ou par rapport aux voisins, etc. Après les fondations, il sera trop tard.
  • Pensez au parking, à la cave, au futur emplacement d'une troisième chambre, etc.
  • Profitez-en pour privilégier les équipements énergétiques les plus modernes. L'économie peut être réelle en terme de factures et d'avantages fiscaux (PTZ en cas de première résidence principale, dispositif PINEL en cas de mise en location).
  • Vérifiez l'attrait du quartier et son devenir notamment si la construction est excentrée du centre-ville.
  • Renseignez-vous sur le constructeur ou l'architecte : interrogez d'anciens clients pour vous assurer qu'ils n'y a pas eu de difficultés, dans les délais de livraison par exemple.
  • Souscrivez si possible une assurance protection juridique qui couvrira votre achat.
  • Étudiez précisément le descriptif technique remis par le constructeur. En cas de doute, n'hésitez pas à revenir vers lui.
  • Financièrement, soyez toujours au point : comptez les frais annexes comme les frais de notaire et prévoyez large pour les travaux si vous les faites vous-même.
  • À la livraison, listez tous les petits et grands défauts non conformes au contrat. Mentionnez les réserves sur le procès-verbal même s'il est toujours possible de les signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux.

Maison neuve à vendre : les questions fiscales

À la revente d'un bien immobilier, l'État prend sa part en appliquant une surtaxe aux plus-values excédant 50 000 €. Deux situations se présentent :

  • La maison constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente, il est exonéré d'impôt sur la plus-value. (Si le vendeur a été contraint de déménager avant de vendre son logement, l'administration fiscale admet qu'il puisse bénéficier de l'exonération pendant un délai maximal d'un an entre son départ de son ancien logement et la vente de celui-ci.)
  • La maison constitue la résidence secondaire du vendeur au moment de la vente. Il peut bénéficier d'un abattement progressif en fonction de la durée de détention de sa maison, à raison de : 
    • de 6 à 21 ans révolus : 6 % d'abattement applicable ;
    • 22 ans révolus : 4 % d'abattement applicable ;
    • au-delà de 22 ans : exonération

Les prélèvements sociaux bénéficient quant à eux d'un abattement de 1,65 % de 6 à 21 ans révolus, de 1,6 % à 22 ans révolus, et de 9 % au-delà de 22 ans. Ils sont totalement exonérés au-delà de 30 ans.

Important : pour moins de 5 ans de détention, la maison neuve ne profite donc pas de cet abattement fiscal.

Bon à savoir : pour les acheteurs, les frais de notaire réduits ne sont plus applicables.

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