Acheter un appartement

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

Acheter un appartement

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  • La liste de matériel si nécessaire
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Pour réussir un achat immobilier, plusieurs étapes et formalités indispensables doivent être respectées. Cette fiche pratique vous explique comment acheter un appartement en toute tranquillité.

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1. Évaluez votre budget pour acheter un appartement

Première étape avant même de chercher un appartement : évaluez votre budget. Cela vous permettra de lancer vos recherches vers un bien qui correspond à vos finances.

Prenez rendez-vous avec votre banquier et demandez-lui une simulation d'emprunt. En fonction de vos revenus, il pourra déterminer le montant et la durée du prêt. Dans tous les cas, votre taux d’endettement au titre du financement immobilier ne doit pas dépasser 30 %.

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2. Cherchez votre futur appartement

Il existe plusieurs façons de chercher, et de trouver, votre futur appartement.

Utilisez Internet

Pour trouver votre logement, le mieux est d'utiliser Internet. C'est aujourd'hui l'outil le plus simple, le plus rapide et le plus complet. Vous pouvez consulter :

  • les sites d'annonces entre particuliers : pap, leboncoin, entreparticuliers ;
  • les sites des agences immobilières : ERA immobiler, logic-immo, century21, explorimmo, etc.

Faites appel à un chasseur d'appartement

Si le temps vous manque, vous pouvez faire appel à un chasseur d'appartement. Il s'agit d'une nouvelle profession qui, contrairement aux agents immobiliers ou aux notaires qui ne s’occupent que des vendeurs, consacre 100 % de ses journées à l’acheteur. Sa mission est de lui dénicher le bien correspondant à ses critères. Il pend une commission comprise entre 3 et 6 % sur la valeur de l'achat.

Passez par un marchand de biens

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier qui achète des biens pour les revendre à court terme (dans les 2 ans). Il s'agit donc d'un commerçant, et son objectif est de faire une plus-value. En général, les marchands de biens achètent des immeubles ou maisons en mauvais état qu'ils rénovent et revendent à la découpe. Ils disposent d'un parc immobilier constamment renouvelé et sont, en général, pressés de vendre. Passer par eux est donc une option pour trouver votre futur appartement.

 

3. Soyez vigilant sur l'emplacement et les charges

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves, c'est une bonne nouvelle ! Avant de signer, renseignez-vous toutefois sur son environnement et le montant des charges de copropriété.

L'emplacement du logement

La situation géographique d'un logement est essentielle : proximité des commerces, des transports, des centres de santé, des écoles… Que ce soit pour y habiter ou pour le louer, vous devez vous assurer qu'il présente tous les atouts nécessaires.

Si vous ne vivez pas dans le quartier concerné, il est important de vous y promener à différentes heures du jour pour vérifier le niveau sonore (trafic routier, animation, restaurants et commerces) et la qualité de vie.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété peuvent peser lourd sur le budget une fois le bien acheté. Lorsque l'on achète un appartement, il est donc important de calculer la moyenne mensuelle de leur montant sur un exercice annuel.

Demandez au syndic le carnet d’entretien de l’immeuble. Il recense sur les 5 dernières années les travaux effectués et ceux en cours. Vous connaîtrez l’échéancier du programme des travaux votés en assemblée générale.

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4. Financez l'achat de votre appartement

Afin de favoriser l’accession à la propriété, de nombreuses solutions existent.

Examinez toutes les aides

  • Certaines sont mise en place par l’État : c’est le cas du PTZ+ (prêt à taux zéro plus) pour un achat dans le neuf, ou des prêts d’accession sociale ou conventionnés dont les taux sont intéressants.
  • Il existe également des aides des collectivités locales : certaines communes ou départements accordent des prêts gratuits ou des subventions qui viendront compléter votre financement. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).
  • Pensez aussi à votre entreprise qui, grâce au prêt action logement, peut vous permettre de bénéficier d’un prêt au taux très intéressant de 1,25 %.

Faites jouer la concurrence entre les banques

Pour financer l'achat de votre appartement, ne vous cantonnez pas à aller voir uniquement votre banque.

Allez voir plusieurs banques et comparez leurs offres en prenant en compte toutes les composantes du crédit :

  • remboursement anticipé ;
  • modulation des échéances ;
  • coût de l’assurance ;
  • garanties demandées ;
  • frais de dossier, etc.
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Demandez des simulations

Chaque établissement de crédit doit pouvoir vous présenter différentes simulations en fonction des options que vous prenez, notamment en matière de taux révisable.

Ce dernier peut en effet monter ou descendre. Comparez avec un taux fixe, intéressant quand les taux sont bas.

5. Signez l'avant-contrat

Avant d’acheter un appartement, il faut signer un avant-contrat. Il peut s'agir d'un compromis ou d'une promesse.

Le compromis : un engagement réciproque

Le compromis de vente, appelé également « promesse synallagmatique de vente », engage simultanément les deux parties, le vendeur et l’acheteur. Il est cependant possible d’insérer des conditions suspensives (obtention d’un crédit par l’acquéreur, etc.). L’acheteur doit verser un acompte sur le prix, en général 10 %. Le vendeur s’engage à lui vendre le bien.

Formalités : le compromis de vente peut être établi devant notaire ou être rédigé librement par les parties ou par un tiers. Il n’a pas besoin d’être enregistré. Il doit être établi en autant d’originaux que de parties en présence. L’acheteur dispose d’un délai de 7 jours pendant lequel il peut changer d’avis.

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La promesse de vente : seul le vendeur s’engage

La promesse unilatérale de vente n’oblige que le propriétaire du bien immobilier, qui s’engage à le vendre à un prix déterminé. L’acheteur n’a aucune obligation d’achat. Il doit donner sa réponse dans un certain délai.

S’il ne veut plus acheter, la promesse est caduque et il perd l’indemnité d’immobilisation qu'il aura versée le jour de la promesse, en général 10 % du prix du bien.

Formalités : la promesse de vente peut être rédigée librement par les parties. Il est cependant conseillé d’en confier le soin à un professionnel (notaire, agent immobilier, etc.). La promesse doit impérativement être enregistrée à la recette des impôts dans les 10 jours de son acceptation par l’acheteur.

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6. Étudiez les documents annexés

Lors d'un achat en copropriété, afin de mieux protéger l’acquéreur, la loi Alur a imposé au vendeur d'annexer un certain nombre de documents et renseignements lors de la signature de l'avant-contrat.

Face à la lourdeur de ces formalités, une ordonnance du 27 août 2015 a assoupli la loi en prévoyant que les documents relatifs à la copropriété devraient être « remis à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature de la promesse » (et non plus annexés).

Les diagnostics

Le vendeur doit vous remettre un ensemble de diagnostics réunis dans un dossier unique appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT) obligatoirement annexé à toute promesse de vente. Le nombre de diagnostics dépend de la date de construction de l’immeuble et de sa situation.

Le DDT comporte obligatoirement :

  • la superficie loi Carrez ;
  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • l'état des risques naturels et technologiques, sur l'imprimé ERP, (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (immeubles datant d’avant le 1er janvier 1949) ;
  • l’état relatif à l’amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997) ;
  • l’état parasitaire ;
  • l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans ;
  • le nouveau diagnostic informant du risque de présence de mérules et de termites dans les zones concernées ;
  • l'état des nuisances sonores aériennes informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) de l'article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités

Les informations sur les futures dettes

Le vendeur doit également remettre à l'acquéreur tous les documents justifiant de sa situation financière au regard de la copropriété et des engagements qui ont été pris pour les mois ou années à venir.

C’est en effet l’acquéreur qui devra payer les charges non encore exigibles : travaux votés en assemblée générale, suivi de contentieux, engagements, appels de fonds à venir, etc.

Des documents indispensables

La loi donne une liste précise de documents à remettre à l'acquéreur avant la signature de l'avant-contrat de vente :

  • les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et l’état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années…
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur tels que le montant des charges payées par le copropriétaire-vendeur, les sommes pouvant rester dues, l’état des impayés de charges, le plan pluriannuel de travaux…

Vous trouverez la liste des précautions à prendre et des documents que doit vous remettre le vendeur sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

7. Signez l'acte de vente de l'appartement

Dernière étape indispensable pour finaliser la vente : la signature de l'acte de vente se fait chez le notaire environ 3 mois après avoir signé la promesse de vente ou le compromis.

La banque versera directement le montant du prêt au notaire, et ce dernier remettra un chèque représentant le prix de l’achat au vendeur.

En contrepartie, vous devenez propriétaire. Le vendeur doit vous remettre les clés. Dans les 2 à 3 mois qui suivent la signature, le notaire vous remettra un exemplaire de votre titre de propriété à conserver précieusement.

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