Transformer un local commercial en habitation

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

Sommaire

Transformer un local commercial en habitation

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De nombreux locaux commerciaux ou professionnels sont achetés dans le but d'être transformés en logement. Souvent les propositions sont alléchantes mais peuvent cacher des conséquences importantes dont il faut être conscient dès le début du projet.

Pour transformer un local commercial en habitation, il faut acheter les murs de ce local. Les enjeux d'une telle transformation touchent des domaines aussi variés que la copropriété, l'urbanisme, la fiscalité et les règles de construction.

Il est souvent difficile d'apprécier tous les enjeux en un seul coup d'œil, c'est pourquoi cette fiche répertorie les conséquences les plus importantes lors de la transformation d'un local commercial en logement.

1. Transformez un local qui est en copropriété

Si le local commercial que vous souhaitez transformer en habitation est dans un immeuble en copropriété, il y a des règles spécifiques à la copropriété qu'il faut respecter.

Consultez le règlement de copropriété

La première chose à faire est de consulter le règlement de copropriété pour voir s'il n'y a pas de clause d'interdiction de transformation. La modification vers un local d'habitation est rarement interdite.

Si aucune clause n'interdit ce changement, tout propriétaire est en droit d'affecter à usage d'habitation le lot qu'il possède, même si le règlement de copropriété le décrit comme étant un commerce ou un bureau, dès lors qu'il ne contrevient pas à la destination de l'immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

Effectuez des travaux de transformation

Pour transformer un local commercial en habitation, le propriétaire devra inévitablement effectuer des travaux.

Ces travaux devront faire l'objet d'une décision d'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires s’ils touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Modifiez le lot ainsi transformé

La modification de l'usage d'un lot peut entraîner un changement dans la consistance du lot et donc dans le calcul des tantièmes. Un géomètre devra donc calculer les tantièmes en tenant compte de cette nouvelle consistance. Ce changement devra faire l'objet d'un vote en AG.

Il peut également y avoir un changement dans la répartition des charges entraînées par les services collectifs ou les éléments d'équipement commun par rapport à ce changement d'usage. Un vote en AG devra entériner cette modification.

La modification du règlement de copropriété établie avec un notaire et un géomètre devra ensuite être publié au fichier immobilier.

2. Respectez les règles d'urbanisme à l'achat d'un local commercial pour habitation

Avant même de faire les travaux, il faut se renseigner en ce qui concerne les règles d'urbanisme de la ville dans laquelle la transformation est envisagée, et les autorisations administratives en matière de travaux.

Consultez le plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d'urbanisme (PLU) répertorient les règles concernant les destinations possibles d'un local : habitation, bureaux, commerces, entrepôt, etc. Ce plan est consultable en mairie.

La transformation du local ne doit pas être contraire au PLU : vérifiez qu’il autorise la présence d'habitation.

Exemples d’interdiction au PLU :

  • Dans des zones inondables, il peut être interdit de transformer en habitation des bureaux situés au rez-de-chaussée.
  • Afin de protéger le commerce de proximité, le PLU peut interdire la transformation des locaux commerciaux en habitation.

Changement de destination : permis de construire ou déclaration préalable ?

Lorsqu'il y a un changement de destination d'un local, il faut déposer une demande d'autorisation d'urbanisme, c’est-à-dire soit une déclaration préalable soit une demande de permis de construire.

Une déclaration préalable suffit si :

  • Il n'y a pas de modifications de façade ou de structures porteuses.
  • Il n’y a pas plus de 5 m² de surface de plancher créé.
  • Le bâtiment n'est pas inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas, le permis de construire est obligatoire, notamment quand il y a modification des façades et de la structure de l'immeuble.

Respect des normes d'habitabilité et de construction

Les travaux de transformation devront respecter les normes suivantes :

  1. Sera interdite, la division d'immeuble (division d'un grand local commercial en unité d'habitation par exemple) en vue de transformer des locaux à usage d'habitation si la superficie du local d'habitation est inférieure à 14 m² ou inférieure à 33 m3, ou si le lot n'est pas pourvu d'une installation d'alimentation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique.
  2. Si le local d'habitation est destiné à être loué, le propriétaire devra remplir son obligation de délivrance d'un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé (le logement doit notamment être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), et qui est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

3. Prévoyez les répercussions de la transformation sur les impôts locaux

Les impôts locaux touchés par la transformation d'un local commercial en habitation sont la taxe foncière et d'habitation ainsi que la contribution économique et territoriale.

Taxe foncière

Elle est calculée à partir des m² avec des pondérations destinées à tenir compte des caractéristiques du bien. Or les caractéristiques d'un local commercial ne sont pas les mêmes que celles d'un local d'habitation.

Le montant du loyer agit également sur le calcul de la taxe. Il n'est pas le même pour un local commercial et un local d'habitation. Les références de loyer pour déterminer un tarif au m² se basent sur des montants de loyers annuels qui sont différents entre de l'habitation et du commerce. La transformation entraîne donc un changement du nombre de m² et du montant de la valeur locative.

Le contribuable doit déclarer les changements de consistance ou d'affectation des locaux qu'il possède dans les 90 jours de la réalisation de la transformation auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du bien en remplissant un imprimé.

Les éléments fournis au fisc en remplissant l'imprimé fiscal lui permettront d'établir le nouveau calcul de votre taxe foncière.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux commerciaux ou professionnels. Par conséquent, la transformation d'un local commercial en logement va entraîner le paiement de cette taxe. Son calcul s'établit à partir de la valeur locative cadastrale comme évoquée ci dessus. L’imprimé IL servira donc également à établir cette taxe d'habitation.

La contribution économique et territoriale (CET)

La transformation d'un local commercial en habitation va entraîner la suppression de la CET pour le propriétaire du local (la CET est l'ancienne taxe professionnelle).

Cette taxe frappe toutes les personnes qui exercent une activité professionnelle artisanale, libérale, industrielle, commerciale ou agricole sauf exceptions.

Lorsqu'une personne acquiert un local professionnel dans lequel était exercée une activité professionnelle, et qu'elle transforme le local en local d'habitation, elle n'aura plus à payer la CET qui pesait sur le local.

4. Transformer un local commercial en logement destiné à la location

La transformation d'un local commercial en local d'habitation engendre dans la plupart des cas des travaux. La question est de savoir si dans le cas d'un logement qui a été transformé en habitation pour être loué, ces travaux seront déductibles ou non des loyers encaissés.

La fiscalité des travaux ne sera pas la même selon que le local est loué vide ou meublé.

Si le logement est loué vide

Si le logement est loué vide, les loyers encaissés seront des revenus fonciers.

Dans le régime fiscal des revenus fonciers, seuls les travaux d'entretien de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de constructions, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

Mais, sont considérés comme des travaux de constructions ou de reconstructions les travaux faits dans des locaux auparavant affectés à un usage autre que l'habitation. Ainsi les travaux qui ont permis la transformation d'un local commercial en habitation ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Si le logement est loué meublé

Les loyers encaissés seront des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le régime fiscal des BIC, tous les travaux sont déductibles, même ceux entraînés par la transformation d'un local commercial en local d'habitation.

Les travaux sont déductibles sous forme d'amortissement. Selon les règles de comptabilité, il faut appliquer un taux d'amortissement différent selon la nature des travaux (travaux de second œuvre, de gros œuvre, de maçonnerie etc..). Il faut vous faire aider d'un comptable pour établir les amortissements et remplir la déclaration n° 2031.

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