Devenir chasseur d'appartement

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Devenir chasseur d'appartement

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L'activité de chasseur d'appartements et de maisons s'est développée dans les années 2000.

Le chasseur immobilier recherche pour son client le bien qu'il souhaite acheter. Il le conseille et lui présente une petite sélection de biens qui correspondent parfaitement à ses attentes.

Les compétences de ce professionnel sont donc exclusivement tournées vers l'acquéreur, contrairement à celles de l'agent immobilier classique qui répond quant à lui à la demande des vendeurs qui le mandatent.

Ce métier vous tente ? Alors voici comment devenir chasseur immobilier.

Zoom sur le métier de chasseur immobilier

Le chasseur d'appartement est un spécialiste de la recherche de biens immobiliers, dans un secteur géographique déterminé, pour un acquéreur l'ayant mandaté. Légalement, il relève, comme l'agent immobilier, de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Quels clients ?

Les acquéreurs viennent de tous les horizons. Il s'agit souvent de personnes qui n'ont pas le temps de mener les recherches ou qui n'ont pas la possibilité de se rendre sur place pour visiter des biens (expatriés, étrangers qui souhaitent investir en France ou personnes mutées dans une autre région).

Le chasseur immobilier peut également être sollicité par une personne morale comme une SCI ou une entreprise.

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Quels biens ?

Le client acquéreur peut vouloir acheter n'importe quel type de bien (maison, appartement, local commercial, garage, remise, etc.) pour des utilisations diverses (location, résidence secondaire, résidence principale, pied-à-terre, terrain à bâtir, etc.).

Le chasseur immobilier peut donc être amené à traiter de questions fiscales, juridiques (copropriété, baux) ou d'urbanisme (permis de construire, plan d'urbanisme).

Quelles missions ?

Les missions d'un chasseur d'appartement sont variées. Elles nécessitent d'être régulièrement sur le terrain et au contact de plusieurs personnes (acheteurs, vendeurs et partenaires).

Elles consistent principalement à :

  • Définir les besoins et les souhaits du client qui le mandate : il doit être attentif à ses demandes mais aussi à ses objectifs.
  • Rechercher et sélectionner des biens : contrairement aux agents immobiliers classiques, le chasseur d'appartement ne possède pas un portefeuille de biens à vendre. Il doit donc, pour chacun de ses clients, mener des recherches particulières. Pour cela, il contacte des agences immobilières, étudie les petites annonces et visite de nombreux biens pour au final n'en sélectionner que quelques-uns à proposer à son client.
  • Négocier avec les vendeurs : le chasseur immobilier négocie également le prix avec les vendeurs lorsqu'il transmet les offres et discute des conditions de la vente. Il suit ensuite la vente jusqu'à la signature de l'acte authentique.
  • Proposer des services complémentaires : pour satisfaire les acquéreurs, le chasseur immobilier peut être amené à proposer des services complémentaires comme par exemple des solutions pour le financement, le déménagement, etc.
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Loi Hoguet

Article

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1. Vérifiez si vous avez les qualités pour devenir chasseur d'appartement

Les qualités du chasseur immobilier sont directement en rapport avec ses missions : la recherche et la relation clients.

Voici les principales qualités requises pour devenir chasseur de biens immobiliers :

  • Le dynamisme et le sens de l'organisation : vous devrez gérer le planning de vos rendez-vous et organiser vos recherches de façon optimale tout en restant disponible pour répondre à vos clients.
  • Un bon relationnel : non seulement vous serez en contact avec vos clients mais vous devrez en plus développer et entretenir un réseau de connaissances et de professionnels. Ils pourront vous aider dans votre activité, par exemple en vous informant en avant-première de la mise en vente d'un bien que vous pourrez alors proposer en exclusivité à l'un de vos clients.
  • Un talent de négociateur : une fois que vous aurez déniché le bien qui correspond aux besoins de votre client, vous devrez en négocier le prix avec le vendeur. C'est une étape souvent déterminante dans la réalisation - ou non - d'une vente.
  • La curiosité : un bon chasseur immobilier va oser chercher un bien ou un futur vendeur là où personne ne va. La curiosité vous aidera aussi à élargir vos connaissances et donc à être de bon conseil pour vos clients.

En plus de ces principales qualités, vous devrez également faire preuve d'un bon sens de l'écoute, être indépendant dans votre travail, savoir rester objectif, être observateur, fin psychologue, crédible et inspirer la confiance.

2. Devenez chasseur d'appartement avec la carte T

La possession d'une carte professionnelle, appelée carte T,  est indispensable pour réaliser des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire.

La loi sanctionne de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » et « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante (article 14 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel que modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Obtenez une carte T

La carte T est délivrée par les Chambres de commerce et d'industrie. L'obtention de cette carte requiert :

  • Une aptitude professionnelle : vous devez pouvoir justifier :
    • d'un BTS « Profession immobilière » ou d'un un autre diplôme d'État d’un niveau d'au moins 3 années d’études supérieures après le bac sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
    • d'une expérience professionnelle d'une durée de 10 ans en tant que salarié comme agent immobilier ou administrateur de bien auprès d'une structure ou d'un employeur titulaire de la carte T.
  • Une attestation d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle.
  • Une condition de moralité : l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer, établie par le bulletin n° 2 du casier judiciaire.
  • Une attestation de garantie financière : souscrite auprès d'un organisme de crédit (banque par exemple).

Exercez votre activité de chasseur d'appartement

Titulaire de la carte T, vous pourrez signer des actes sous seing privés et ne pas vous limiter à la seule signature de l'offre d'achat. Choisissez votre mode d'exercice :

  • Mode autonome

Vous pouvez ouvrir vous-même votre agence immobilière, en évoluant pour votre propre compte.

Ce statut possède plusieurs avantages tels qu'une grande liberté sur l'organisation de votre activité et une forte autonomie dans le travail.

Vous aurez de lourdes responsabilités et des frais d'installation. C'est une opération d'envergure qui nécessite une étude de faisabilité et l'obligation d'avoir une expérience et une connaissance du terrain par vos seuls moyens.

Il vous faudra trouver un local, déclarer votre activité à la préfecture, rechercher une garantie financière, une assurance.

  • Mode franchisé

Tout en gérant de manière autonome une agence, vous bénéficierez de la présence et du soutien d'une structure existante car vous agirez sous le nom d'un groupe : ERA, Century 21, etc.

La liberté d'entreprendre est moins grande mais vous démarrerez avec la notoriété, le savoir-faire et l'accompagnement d'un réseau.

3. Devenez chasseur d'appartement sans la carte T

La pratique du métier de chasseur immobilier peut s'exercer sans la carte professionnelle T, vous serez mandataire immobilier.

Devenez mandataire immobilier

Non-titulaire de la carte T, vous serez un mandataire immobilier et agirez pour le compte d'un agent immobilier ou d'un réseau de chasseurs immobiliers (IADFrance, NOOVIMO, SAFTI, ORPI, etc.) détenteur de la carte professionnelle T.

L'activité de mandataire est indépendante mais ne vous permet pas d'exercer seul la profession de chasseur de biens immobiliers.

En tant que mandataire, vous serez inscrit au répertoire des agents commerciaux et détiendrez une attestation d'habilitation fournie par le titulaire de la carte T d'agent immobilier.

Votre rémunération dépendra uniquement des transactions des biens cherchés pour vos clients.

Votre mission s'arrêtera à la contre-signature de l'offre d'achat et restera essentiellement la prospection de mission et la négociation.

Choisissez le mode d'exercice de votre activité de mandataire immobilier

  • Exercez comme micro-entrepreneur (anciennement autoentrepreneur)

En tant que mandataire immobilier, vous pouvez opter pour le statut du micro-entrepreneur si votre chiffre d'affaires annuel est inférieur à 33 200 €.

Ce statut vous permet de démarrer votre activité de façon indépendante, simple et rapide. Vous pouvez vous déclarer comme micro-entrepreneur en ligne sur le portail des micro-entrepreneurs.

Vos honoraires seront alors directement facturés à l'acquéreur qui vous a mandaté pour chercher un bien.

Vos cotisations sociales seront calculées proportionnellement à votre chiffre d'affaires. Vous pourrez les régler au choix mensuellement ou trimestriellement.

Vous ne serez pas assujetti à la TVA.

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  • Utilisez le portage salarial

Si vous choisissez le portage salarial immobilier, une société de portage mettra à votre disposition une attestation vous donnant habilitation à exercer cette activité sans posséder la carte T. Cela permet de transformer les commissions que vous toucherez en salaires. Vous aurez alors le statut de salarié avec ses avantages (Sécurité sociale, retraite, etc.) et l'autonomie du métier.

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  • Devenez salarié d'une agence

Vous pouvez également être salarié d'une agence, même dans le cas d'un rattachement à un réseau immobilier, mais cela devient de moins en moins courant.

Vous percevrez un salaire fixe, qui souvent est un minimum, ainsi qu'un pourcentage sur les commissions d'agence sur les honoraires réalisés (généralement de 10 à 20 %).

Il existe également le statut de négociateur VRP salarié, avec des avances sur commission. Un minimum d'avance sur commission vous sera versé et déduit au bout de 6 mois ou un an sur les commissions générées, celles-ci pouvant varier de 15 à 30 %.

5. Délimitez votre secteur géographique d'intervention pour devenir chasseur d'appartement

Une fois devenu chasseur d'appartement, vous devrez déterminer la zone géographique dans laquelle vous allez intervenir. Ce choix est essentiel : vous devrez connaître précisément le secteur, le marché local de l'immobilier dans la zone choisie avec les prix qui y sont pratiqués et donc pouvoir appréhender rapidement  la valeur et la pertinence des biens en vue de les proposer ou non à votre client.

Voici quelques conseils pour bien choisir votre zone géographique de chasseur immobilier :

  • Choisissez une ville attractive où il y a beaucoup de demandes. Les secteurs qui enregistrent un taux de mutations important sont particulièrement intéressants pour les chasseurs immobiliers. Renseignez-vous.
  • Il est fortement conseillé si cela est possible d'exercer votre activité dans un département que vous connaissez bien. En effet, l'échelle d'une région est trop grande, mais un département reste un secteur géographique plus facilement maîtrisable au niveau des disparités.
  • Les mentalités pouvant être différentes d'une région à l'autre (par exemple entre la Bretagne et l'Île-de-France) il est indispensable de bien connaître le terrain.
  • Vous pouvez choisir d'opter pour une grande ville comme zone géographique (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.) qui se suffira à elle même compte tenu des spécificités d'une grande ville.

6. Affinez vos connaissances juridiques et fiscales dans l'immobilier

En tant que chasseur de biens immobiliers, vous êtes amené à conseiller vos clients tout au long de la procédure d'achat. Il est donc nécessaire d'affiner vos connaissances, notamment juridiques et fiscales.

Vos connaissances juridiques, fiscales et techniques vous permettront de vous poser les bonnes questions afin d'orienter vos clients ou de trouver les meilleures réponses possibles auprès du réseau de professionnels de confiance que vous vous serez constitué, notamment grâce à la bonne connaissance du secteur géographique où vous exercez.

Développer vos connaissances juridiques

L'immobilier est un domaine assez vaste, mais il est indispensable de connaître quelques règles juridiques sur :

  • l'achat et la vente immobilière : les règles de la promesse de vente (ou compromis) et de l'acte authentique, les délais de rétractation, le rôle du notaire, les diagnostics, le métrage du bien (surface réelle, habitable, Carrez, etc.) ;
  • la copropriété et le rôle d'un syndic ;
  • l'urbanisme (notamment les permis de construire, le plan local d'urbanisme, etc.) ;
  • les contrats de location surtout si l'acquisition porte sur un bien loué ou acheté en vue d'être loué ;
  • les baux commerciaux ;
  • les grands principes de voisinage comme le statut de la mitoyenneté.

Développer vos connaissances fiscales

Des connaissances en matière de plus-values et de taxes foncières pourront également vous être utiles. Renseignez-vous encore sur la fiscalité des revenus locatifs (vides et meublés) et sur les régimes de défiscalisation dans le cadre de la location (Scellier, Pinel).

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Développer vos connaissances techniques

Il est toujours utile d'avoir des connaissances en matière de travaux et de construction afin d'aider vos clients à imaginer la transformation ou l'aménagement d'un bien. Cela vous aide également à apprécier un bien non pas sur ce qu'il est mais sur son potentiel. Être capable de donner une idée du montant de certains travaux peut se révéler un atout très précieux.

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