Acheter en copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2019

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Acheter en copropriété

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Vous avez un projet d'acquisition et êtes intéressé par un bien en copropriété ? Acheter en copropriété suppose de prendre quelques précautions et de vérifier certains documents essentiels. Bien informé, vous réaliserez un beau projet immobilier.

Voici quelques conseils pour vous renseigner avant d'acheter en copropriété.

 

 

Zoom sur le fonctionnement de la copropriété

Connaître le fonctionnement de la copropriété permet d'analyser au mieux les documents obligatoires qui vous seront transmis avant la signature éventuelle d'un compromis de vente.

Les lots de copropriété

La spécificité de l'achat en copropriété tient à l'acquisition d'un bien à usage privatif dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Vous vous portez acquéreur d'un ou plusieurs lots de copropriété.

Chaque lot est une fraction d'immeuble composée d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes de copropriété. Vous devrez donc participer aux dépenses d'entretien des parties communes et des équipements communs ainsi qu'aux frais de fonctionnement à hauteur de vos tantièmes.

Le statut et le règlement de la copropriété

Un immeuble bâti ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes est nécessairement soumis au statut légal de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire pour fixer les droits et les obligations des copropriétaires et la vie de la copropriété. Il définit les modalités de gestion et la répartition des charges entre les copropriétaires ainsi que l’organisation des assemblées générales et la manière dont y seront votées les résolutions. Étudiez-le attentivement avant votre acquisition.

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Les acteurs de la copropriété

On recense 3 acteurs de la copropriété :

  • le conseil syndical : il est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires et son rôle principal est de contrôler la gestion du syndic et de l'assister.
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Les différents types de charges en copropriété

Deux types de charges de copropriété sont à distinguer :

  • Les charges courantes : ce sont les charges récurrentes qui correspondent aux dépenses d'entretien et de gestion de la copropriété. Elles font l'objet d'un budget prévisionnel voté chaque année.
  • Les appels de fonds travaux : ce sont des charges supplémentaires pouvant être appelées quand il convient d’effectuer des travaux dans les parties communes de l’immeuble (remises aux normes des équipements communs, travaux de réparation ou d’aménagements).

1. Vérifiez certaines informations avant d’acheter en copropriété

Pour trouver les premières informations sur le bien que vous souhaitez acheter en copropriété, lisez attentivement l’annonce immobilière repérée, et n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur directement ou de l’agence immobilière pour recueillir les informations suivantes :

  • Le nombre de lot dans l'immeuble.
  • Le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes supportées par le bailleur. Ce montant vous permettra d’évaluer les charges courantes, ainsi que d’envisager la part que vous devrez supporter dans le cas où des travaux seraient à réaliser une fois le bien acquis.
  • L'existence éventuelle de procédures en cours en cas de copropriété en difficultés ou dégradées : dans ce cas, la copropriété est gérée par un administrateur ou mandataire désigné par le tribunal.
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble que le vendeur doit vous permettre de consulter. Ce carnet répertorie les informations techniques sur l'entretien et les travaux réalisés. Le syndic doit le tenir à jour.
  • L'état du logement en consultant le diagnostic technique. Que ce soit en copropriété ou pour une maison individuelle, le diagnostic technique doit comprendre :
    • le diagnostic de performance énergétique ;
    • l'état des risques naturels et technologiques ;
    • le constat de risque d'exposition au plomb pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 ;
    • l'état d'amiante pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997 ;
    • l'état relatif à la présence de termites, si le logement est situé dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral ;
    • l'état relatif à l'installation de gaz et d'électricité si elles ont plus de 15 ans.

2. Vérifiez la bonne gestion de la copropriété

Avant de signer la promesse ou le compromis de vente, il est indispensable d’obtenir et d'étudier attentivement les documents relatifs à la gestion de la copropriété.

Lisez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division vous permettent de comprendre :

  • Le fonctionnement de la copropriété.
  • Les conditions d'utilisation des parties communes et privatives.
  • Les modalités de répartition des charges.
  • La désignation des lots ainsi que leur superficie (loi Carrez). Cette superficie doit figurer dans le compromis de vente. Il s'agit d'un mesurage obligatoirement réalisé par un professionnel.

Loi Carrez

Article

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Lisez les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

Dans ces procès-verbaux figurent des informations sur les travaux votés et les éventuelles procédures en cours (par exemple contre un copropriétaire pour impayés de charges).

Lisez également les questions diverses afin de vous assurer qu'il n'existe pas de problèmes récurrents dans la copropriété tels que des troubles de voisinage, des travaux demandés à plusieurs reprises mais jamais votés...

Obtenez des informations financières sur la copropriété

Plusieurs informations sur l’état financier de la copropriété sont importantes à récupérer auprès du vendeur :

  • L'état global des impayés de charges : il permet de savoir si la copropriété est saine. En effet, même s'il n'existe pas de solidarité entre les copropriétaires, si certains ne paient pas les appels de fonds, le syndic sera contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour honorer les factures.
  • Vérifiez également que les fournisseurs (gaz, électricité, fioul, eau...) sont payés.

Vérifiez que la copropriété est assurée

Deux types d'assurance à vérifier :

  • Si la copropriété a été construite depuis moins de 10 ans, la dommage-ouvrage doit figurer dans l'acte de vente. L'assurance dommage-ouvrage (DO) vous permet d'obtenir réparation des dommages portant atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination, sans avoir à rechercher la responsabilité de chaque entreprise.
  • Le syndicat des copropriétaires a l'obligation légale de souscrire une assurance multi-risques.
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3. Informez-vous sur la répartition des charges de copropriété avant d’acheter votre bien

Dès la notification de la vente par le notaire, vous serez redevable des appels de fonds, que ce soit pour les charges courantes ou pour les travaux. Les appels de fonds pour les charges courantes sont fixés en fonction d'un budget prévisionnel.

Chaque année, après approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation des charges intervient. Que le solde soit créditeur ou débiteur, le principe est que cette régularisation est supportée par celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes.

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