Achat immobilier : 6 points à vérifier avant l'achat

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

 

L'étape importante de l'achat immobilier relève parfois du parcours du combattant pour les non initiés... Et quand on commence à regarder les offres de plus près, plusieurs questions se présentent : neuf ou ancien ? Achat à deux ou seul ? Sur plan ou non ?

En 6 points, vous aurez déjà un aperçu de ce qui vous attend, et des choses essentielles à bien prendre en compte avant l'achat.

L’étude du marché

Le prix du bien que vous convoitez est-il juste ? Voici la question que tout acquéreur averti doit se poser.

Pour le savoir, il faut enquêter sur les prix dans le secteur en consultant les annonces immobilières mais aussi les agences immobilières du quartier.

Vous pouvez aussi interrogez votre notaire ou la chambre des notaires, qui en tant qu’observateurs du marché, pourront vous fournir des statistiques.

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Le profil du bien

Pour l’achat d’une maison, vous devez vérifier l’état de la toiture, de la charpente, des murs (pour détecter les traces d’éventuelles fissures), les plafonds et les sols.

Sans oublier de vérifier l’installation électrique, la plomberie, la chaudière ou encore la cheminée.

N’oubliez pas de vous renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes, par exemple, d’un droit de passage sur votre terrain.

Ce n’est pas tout, sortez vos mètres pour mesurer la surface !

En effet, l’obligation d’indiquer la surface du bien n’est pas obligatoire pour une maison et le vendeur pourrait vous indiquer une surface plus qu’approximative.

Comme dans un appartement, vous ne pourrez pas contrôlez la solidité du bâti, vous devrez examiner les parties communes et vous renseigner sur les travaux qui y sont prévus.

Il est toujours conseillé de demander l’avis d’un professionnel du bâtiment qui sera en mesure de détecter d’éventuels vices cachés ou défauts.

L’environnement du bien

Choisir un bien immobilier c’est aussi choisir son environnement. Naturellement, un bon environnement valorise le bien.

  • L’environnement c’est la réputation du quartier, par exemple, un quartier calme, entouré de verdure et d’artères non bruyantes.
  • Mais aussi son contexte géographique : est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il à proximité des commodités (crèches, écoles, commerces, etc.) ?

L’exposition du logement est également un paramètre à prendre en compte (l’orientation nord est plus sombre que l’orientation sud et par conséquent plus difficile à chauffer).

Enfin, renseignez-vous sur le voisinage car il n’existe rien de tel qu’un voisin trop bruyant ou désagréable pour gâcher le plaisir d’être propriétaire du logement de ses rêves.

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La vérification des vices

Il est ici question des vices administratifs puisque les vices cachés peuvent être décelés par l’acquéreur, lors de ses différentes visites, surtout s’il sollicite l’aide d’un professionnel du bâtiment.

L’exemple le plus fréquent, ce sont les travaux entrepris par l’ancien propriétaire, comme une piscine ou une véranda, sans permis de construire ou sans déclaration préalable.

Le plus sûr reste de se rapprocher de la mairie, avant la signature de l’acte authentique de vente, pour vérifier la conformité des travaux réalisés.

Cependant, s’il s’avère que certains travaux ont été entrepris de façon irrégulière et sans être portés à la connaissance de l’acquéreur, le vendeur peut être condamné pour « réticence dolosive ».

  • Le fait que le vendeur ait délibérément omis d’informer l’acquéreur se caractérise par la volonté de tromper et non par une simple négligence.
  • L’acte de vente peut alors être annulé à la demande de l’acquéreur lésé.

Pareillement, si vous achetez une maison qui a moins de dix ans, demandez au vendeur de vous fournir la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité.

Le coût précis de l’acquisition

Au prix de vente, à proprement parler, s’ajoutent d’autres frais tels que la commission d’agence immobilière et les frais de notaire.

  • La commission d’agence peut varier fortement d’une agence à l’autre, mais cela vaut toujours le coup d'essayer de la négocier.
  • Le notaire est rapidement en mesure de vous communiquer le montant estimatif de ses frais (frais qui comprennent les droits d’enregistrement).
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Les taxes et charges

Acheter un bien immobilier, c’est devenir redevable des impôts locaux majoritairement constitués par la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Le montant de ces taxes est établi compte tenu de l’état réel du bien.

Ainsi, pour l’achat d’une maison individuelle, vous devez être sûr que le vendeur a déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications qu’il a apportées sinon vous risquerez de subir une hausse inattendue des ses taxes.

Pour une vente intervenant en cours d’année, vous n’aurez pas à payer la taxe d’habitation qui reste à la charge de l’occupant au 1er janvier et vous partagerez en général le montant de la taxe foncière avec le vendeur au prorata du temps passé par chacun dans le logement.

Pour les charges de copropriété, vous serez renseignés via les derniers relevés de charges.

Ce qui ne vous exempte pas de demander au syndic les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour avoir un éclairage sur les travaux entrepris dans le passé et ceux à venir.

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