7 frais qu'on oublie lors d'un achat immobilier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Au-delà du prix de vente du bien qu'il convoite, l'acheteur va devoir faire face à de nombreux autres frais : frais de notaire, frais d'agence, le crédit immobilier, les taxes propres au logement, charges de copropriété…

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1. Les frais de notaire

La terminologie « frais de notaire » n'est pas tout à fait juste car la majorité de cette dépense est constituée par des droits fiscaux que le notaire collecte et reverse au Trésor Public.

Les frais de notaire sont supportés par celui à qui l'opération profite : l'acheteur.

  • Les frais de notaire sont soumis à un tarif obligatoire qui est le même, peu importe le lieu d'établissement du notaire qui reçoit la vente.
  • Ils varient en fonction du montant de l'achat :
    • plus le montant de l'achat est bas plus les frais sont élevés ;
    • inversement, plus le montant de l'achat est important plus ces frais sont proportionnellement bas.

Enfin, les honoraires du notaire sont régis par décret donc il est impossible de les négocier sauf si le notaire décide de faire son travail gratuitement (ce qui peut se concevoir pour un client réalisant de nombreuses transactions avec lui).

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2. Les frais d'agence immobilière

L'agence a le choix lors de la signature du mandat de vente de mettre sa commission à la charge du vendeur (dans ce cas, elle est incluse dans le prix de vente) ou de l'acquéreur.

  • La situation la plus fréquente est lorsque les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur.
  • Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence ne sont pas encadrés par la loi et sont librement négociés entre le vendeur et l'agence.
  • Ils s'élèvent généralement entre 3 et 6 % du prix de vente.
  • Le montant des frais d'agence est dégressif c'est-à-dire que le prix de vente d'une villa de standing se verra appliquer un pourcentage moins important que celui d'une studette.

Lorsque l'acheteur fait une offre d'achat inférieure au prix de vente et que cette offre est acceptée par le vendeur, l'agence devra revoir sa commission à la baisse.

Le versement des frais d'agence a lieu au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

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Quid si cette signature n'a jamais lieu ? L'agent immobilier ne percevra pas de commission cependant il existe des moyens d'agir en justice afin de percevoir des dommages-intérêts.

3. Le crédit immobilier

La majorité des acheteurs financent leur bien à crédit.

  • L'acheteur devra rembourser le capital emprunté assorti d'un taux d'intérêt ainsi que des frais annexes (assurances, frais de dossier, pénalités pour remboursement anticipé, etc.).
  • L'acheteur doit savoir que plus son apport personnel est important plus le taux d'intérêt sera bas.

Il est conseillé à l'acheteur de s'adresser à un courtier en crédit immobilier qui négociera pour son compte auprès des établissements financiers.

4. Les différentes taxes liées au logement

Le notaire veille à la répartition de certains frais liés au bien immobilier entre le vendeur et l'acquéreur.

  • L'administration fiscale considère que les impôts locaux sont dus par celui qui occupait ou était propriétaire du logement au 1er janvier, donc les taxes de l'année en cours restent à la charge du vendeur.
  • Cependant, en pratique, l'acte de vente prévoit une répartition prorata temporis de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur.

Le vendeur doit supporter le montant de la taxe foncière dû entre le 1er janvier et le jour de la vente et l'acquéreur le montant dû entre le jour de la vente et le 31 décembre.

Il n'y a pas ce type de répartition pour la taxe d'habitation qui reste à la charge intégrale du vendeur (propriétaire au 1er janvier).

5. Les charges de copropriété

Les charges de copropriétés sont dues à l'égard du syndic par la personne qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité.

Or, en général un accord entre vendeur et acquéreur en décide autrement dans l'acte de vente.

Si la vente intervient au cours d'un trimestre, il y aura répartition prorata temporis des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur.

Cependant, si un appel complémentaire ou un remboursement a lieu en fin d'exercice (une fois la vente conclue), c'est celui qui est copropriétaire à ce moment-là qui en sera seul bénéficiaire ou seul redevable.

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6. Les travaux votés par la copropriété

La règle est la même que pour les charges de copropriété : les travaux sont dus par celui qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler.

Rien n'interdit au vendeur et à l'acheteur de convenir d'une répartition différente.

Voici ce qui est le plus couramment prévu dans l'acte de vente :

  • les travaux votés avant le compromis sont à la charge du vendeur ;
  • pour les travaux votés entre le compromis et l'acte authentique, ils sont à la charge du vendeur sauf s'il donne à l'acquéreur pouvoir d'assister à l'assemblée générale et de voter à sa place.
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7. L'acquéreur doit-il toujours payer ces frais ?

L'acquéreur est obligé de payer les frais de notaire :

  • Le notaire peut d'ailleurs refuser de conclure la vente tant que l'acquéreur n'a pas versé le montant de la provision sur frais de notaire.
  • Cette somme doit être versée par l'acquéreur au stade de l'avant-contrat et est déduite des frais de notaire.

Quant aux frais d'agence immobilière, l'acheteur, s'il ne les paie pas, ne peut être inquiété que dans une seule hypothèse : lorsqu'il a conclu un mandat avec l'agence immobilière. (C'est le cas lorsque l'acheteur a donné mandat à l'agence immobilière de rechercher, négocier et faciliter l'acquisition d'un bien.)

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